612億險資投資養老社區 保險業正在探索新模式

原標題：612億險資投資養老社區

保險資金投資養老社區，正從質疑、探索慢慢走向初步成熟，其中以泰康模式和合眾模式兩種最為典型。而路漫漫其修遠兮，保險業正在探索新模式。

人保財險副總裁王和建議稱，可以探索養老資源證券化的模式，比如通過“入住期權”形式解決需求與供給的期間匹配問題，破解養老產業發展的資金瓶頸，對沖波動性風險，并探索將“入住期權”嵌入養老保險產品，并且設立專門交易市場，提供流動性。

截至2015年二季度末，保險業共有9家保險公司已投資或計劃投資25個保險養老社區項目，計劃投資金額612億元，實際已投資金額199億元。其中，泰康北京和合眾人壽武漢養老社區一期項目已投入運營。據《第一財經日報》記者進一步梳理，這9家保險公司分別是泰康人壽、中國人壽、中國人保、合眾人壽、中國太平、中國太保、中國平安、新華保險、陽光保險。

壽企爭先恐后布局養老社區

險資投資養老社區中，最早落地的是泰康模式和合眾模式。而近日泰康北京社區—燕園的落地，也讓各類保險機構牟足了勁兒，加緊了步伐跟上。

就泰康人壽對于養老社區的布局時間表，泰康人壽董事長陳東升在開業當天告訴《第一財經日報》：“三年之內泰康將落地包括北上廣、蘇州、三亞、成都、武漢等7個養老社區，未來相信海外也會有布局。”

據了解，泰康人壽在業內最早提出建設醫養融合養老社區，其北京旗艦社區燕園總建筑面積約31萬平方米，全部建成后可容納3000戶、約4500位老人入住。

作為最早開始研究養老社區的保險公司，根據泰康人壽此前的投資計劃，未來泰康擬將占自己公司總資產10%-20%投入到養老社區之中。而未來5-8年，泰康人壽將在全國投資1000億元，建設15-20個養老社區。

另外一家比泰康人壽更早開業的社區是合眾人壽，近日也動作頻頻。2013年10月，合眾人壽在武漢建成了國內首個復合型養老社區，而最近有消息稱，沈陽、南寧的養老社區也將在今年開門迎客。

此外，近日合眾人壽與美國Summit Health care REIT公司合資收購美國南科羅拉多州、俄勒岡州和弗吉尼亞州的6處養老社區，成為中國保險資金出海收購養老社區的第一個成功案例。不過，該消息尚未得到合眾人壽公開確認。

在多點布局、加速落地的行業背景下，保險產品掛鉤養老社區已成為趨勢。根據招商證券的研究報告分析，泰康模式將養老居家與保險聯系得最為緊密，提前為客戶鎖定居住成本，亦用保險方式抵御房租漲價的風險。

“合眾模式則通過被保險人入住社區后保險金額增值返還的方式將保單與地產聯系在一起，特色是依托地產股東背景，選在二線省份，建筑面積和客戶容量遠大于其他公司，門檻稍低，偏向于中端養老。”報告指出。

除了先試水的兩家外，其他保險公司也不甘落后。本報記者了解到，中國人壽蘇州陽澄湖半島項目的神秘面紗已經揭開，項目一期總建筑面積11萬平方米，將由中國人壽與美國Merrill Garden公司聯手開發，定位是復合型中高端養老養生社區。

中國人壽投資控股有限公司副總裁楊華良此前透露，今年8月，蘇州陽澄湖半島養老社區項目將正式動工，2017年國壽健康綜合體將建成，2018年社區將全面建成。

此外，北京、天津及三亞都在該公司規劃中，其中三亞即將獲得土地，北京大興的改造項目也“箭在弦上”。

另外，已落地桐鄉養老社區的中國平安，此前入股碧桂園成第二大股東，這也被業界解讀為意在布局養老社區。新華保險在海南的養老項目也已進入銷售階段，還在廣東、福建、上海等地進行項目調研，布局下一步養老“棋子”。

同時，今年5月18日，人保集團2015年客戶服務節上人保壽險一位高管公開表示：“其第一個養老社區項目在大連，物業購置已經完成，第一期將投入12億元，目前已經到了要推出相關產品階段。”

中國太保養老投資公司方面此前也公開透露，改建物業項目的輕資產模式是公司未來發展方向，并將在5年投資30億元搶占75歲以上、有長期照料需求的中高端客戶細分市場。

典型模式的利弊

保險公司紛紛斥資布局養老社區并不難理解，這既和整體社會老齡化趨勢加劇相關，又和保險公司打通產業鏈，開發新產品相關。

中國保監會主席項俊波此前在復旦大學“中國保險業的改革與發展”演講中表示，目前全國2億老人，如果8%進養老院，現在中國需要1600萬床位，但目前全國養老床只有400萬。

業內人士指出，產品端和資金端對接通道的打通、全生命的產業鏈、回報周期以及增值預期等等因素都讓保險公司看到了機會。不過，在“摸著石頭過河”的路上，保險公司當然不無擔憂。

目前，國內保險公司介入養老地產均采取自建養老社區的形式，擁有所有權，出租居住權。在社區內持續建設醫療護理等配套機構，通過保險產品支持實體機構運營。普遍的養老社區經營分為三類，出租模式、出售模式、出租+出售模式。

長城證券曾發布研報指出，養老地產的商業模式主要有三類：長期持有、持有+銷售、銷售。對比三類模式的優劣，可以得出的結論是，長期持有模式有利于獲取后期運營的持續收入和提升運營能力，但對資金要求高，資金占用量大，投資回報期較長，要求有專業的運營管理團隊和強大的財力支持;持有+銷售模式資金回籠迅速、模式復制成本低、風險較小，不過亦對資金要求和管理能力要求較高。

與此相對應的是，保險公司投資養老社區亦面臨這兩類挑戰。上述業內人士分析指出，泰康樂享新生活保單和養老社區的捆綁性質更強，基本上是一一對接性質，合眾人壽保單和養老社區的捆綁形式更加松散，保單和其他銷售方式均可。

不過，對于泰康的“醫養結合”模式而言，消費者會存在后期如何鎖定入住權的擔憂，以目前的排隊情況來看，泰康養老社區仍處于供不應求的階段，此外，龐大的資金投入和專業的管理能力成為制約養老社區不斷擴大的因素，而專業化的管理能力更顯突出。

陳東升亦公開透露，醫養是泰康的戰略核心，目前下設養老、健康、終極關懷三個事業部，并將在每個養老社區里開設一家2級醫院，未來在滿足社區內醫療需求后，還可以對外接診。

此前，泰康人壽旗下已經全資設立健康服務管理公司，整合現有健康管理服務，如私人醫生、海外醫療等醫療服務，未來整個集團都可以采購并使用這些服務。