酒店低出租率催生公寓大戰(zhàn) 誰(shuí)是最后贏家

集中式公寓管理較為統(tǒng)一，但其高額的成本也加劇盈利壓力。

“比如魔方公寓就存在虧本，雖然魔方公寓是最早進(jìn)入公寓行業(yè)的一員，但已被很多新型公寓彎道超車(chē)，這里有一部分原因就是管理不完善導(dǎo)致魔方公寓拿地成本非常高，因此發(fā)展速度一直很慢。華平之前曾經(jīng)投資過(guò)魔方公寓6000萬(wàn)美元，但魔方公寓一直虧損，華平對(duì)此也很不滿，可由于前期損失太大，華平不得不再次加碼投資2億美元，希望加碼占領(lǐng)市場(chǎng)。”多位知情人士告訴記者。

魔方公寓面對(duì)的就是集中式公寓的拿房困境，目前大部分公寓選房模型不夠科學(xué)，取決于創(chuàng)始人或者個(gè)人的判斷，而沒(méi)有建立從人流、交通、周?chē)目蛦蝺r(jià)選房模型，成本也非常高。

相比于魔方公寓的困擾，分散式公寓在這個(gè)問(wèn)題上顯得從容些。蘑菇公寓聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平告訴記者，目前蘑菇在線下設(shè)有一支收房團(tuán)隊(duì)，并與中介公司展開(kāi)合作。通過(guò)與中介公司合作，對(duì)方將大量房源輸送給蘑菇公寓，然后由這支團(tuán)隊(duì)進(jìn)行篩選。

龍東平表示，蘑菇公寓的拿房標(biāo)準(zhǔn)，考慮兩個(gè)條件——價(jià)格和地段。早期蘑菇公寓多選擇在4萬(wàn)/平方米的小區(qū)里拿房，現(xiàn)在把價(jià)格放得較寬，因價(jià)格定窄了很難拿到房源；反而現(xiàn)在他們對(duì)地段因素更為看重，地段是決定房屋空置率的最主要因素，蘑菇公寓現(xiàn)在基本都是在地鐵沿線拿房。但即使這樣，目前分散式公寓拿房成本每個(gè)房間每月也可能要提高200元。

“集中式整棟拿下，較容易管理，但分散式公寓發(fā)展非常迅速。集中式公寓的投資回報(bào)期大約在3年，分散式只要1年甚至不到1年。最關(guān)鍵的一點(diǎn)在于分散式公寓的拿房比較容易，集中式公寓的拿房比較有難度。因此我們基本上都是采取分散式公寓模式。”小螺趣租創(chuàng)始人、CEO郭宇告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

劉輝目前大部分做的是集中式“窩趣”公寓，但其表示未來(lái)也會(huì)適當(dāng)考慮開(kāi)發(fā)分散式公寓。

從事公寓垂直行業(yè)社區(qū)建造的房東東創(chuàng)始人全靂認(rèn)為，未來(lái)分散式公寓會(huì)更好，這個(gè)拿房快規(guī)模大，有規(guī)模才有產(chǎn)出。

“未來(lái)，公寓市場(chǎng)可能是集中與分散結(jié)合，會(huì)產(chǎn)生集中分散式或分散集中式，你可以集中在一個(gè)小區(qū)拿幾層物業(yè)來(lái)做，還可以結(jié)合商業(yè)與配套。”郭宇表示。

但無(wú)論是集中式還是分散式，能否做好的關(guān)鍵在于管理。

“酒店業(yè)者從事公寓的優(yōu)勢(shì)在于有系統(tǒng)，鉑濤有8000萬(wàn)會(huì)員和后臺(tái)體系，可以在營(yíng)銷(xiāo)和客戶轉(zhuǎn)化率上有助于公寓發(fā)展。”劉輝說(shuō)。

互聯(lián)網(wǎng)出身的郭宇則認(rèn)為其互聯(lián)網(wǎng)思維的管理會(huì)有助于其后臺(tái)體系建設(shè)。“一旦公寓規(guī)模做大后，不可能靠人管理，必須要體系。”

就在8月6日，去哪兒麾下的去呼呼宣布與華泰財(cái)險(xiǎn)電商達(dá)成戰(zhàn)略合作。去呼呼瞄準(zhǔn)的正是分散式公寓的管理體系服務(wù)。

“去呼呼是專門(mén)為非標(biāo)準(zhǔn)住宿業(yè)提供管理服務(wù)系統(tǒng)的平臺(tái)，比如支付、安全管理等系統(tǒng)服務(wù)，當(dāng)然也包括分散式公寓，這些缺乏服務(wù)管理的住宿業(yè)者都是我們的客戶，我們會(huì)收取管理費(fèi)和傭金。其實(shí)我們的模式類(lèi)似Airbnb。”去哪兒網(wǎng)集團(tuán)副總裁、去呼呼創(chuàng)始人張澤告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

“Airbnb從2008年開(kāi)始，其前三年的時(shí)候也是被質(zhì)疑安全問(wèn)題，這種模式的本身需要強(qiáng)大的社會(huì)信用體系進(jìn)行背書(shū)，并要求用戶不去選擇酒店，用戶需要高質(zhì)量的用戶數(shù)據(jù)和用戶點(diǎn)評(píng)。這需要很長(zhǎng)時(shí)間才能建立鏈接，才能積累更好的房源。”小豬短租CEO陳馳表示。

當(dāng)然，前景不錯(cuò)的公寓行業(yè)也有問(wèn)題需重視。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，目前公寓行業(yè)從業(yè)人員有二房東、中介、酒店人士以及投資界人士，但是他們對(duì)于這個(gè)行業(yè)不夠了解，專業(yè)人士還是不夠。未來(lái)寓的創(chuàng)始人王宇之前就是魔方公寓的創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)，后來(lái)理念不合就單獨(dú)出來(lái)創(chuàng)業(yè)。而魔方公寓也因?yàn)檫@樣的高層流失導(dǎo)致團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)，此后魔方公寓找來(lái)華住酒店團(tuán)隊(duì)的人員并換掉之前的人員，希望可以用新的思路來(lái)擴(kuò)展市場(chǎng)。但這樣的大換血對(duì)于公寓抓住風(fēng)口并不利，對(duì)此業(yè)內(nèi)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

業(yè)界指出，目前公寓對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和客戶需求還在摸索階段，市場(chǎng)尚缺乏質(zhì)量監(jiān)管體系的監(jiān)督把控，比如最近風(fēng)口上的YOU+公寓事件，這些產(chǎn)品的好壞最終還是由消費(fèi)者來(lái)決定。