酒店低出租率催生公寓大戰 誰是最后贏家

集中式公寓管理較為統一，但其高額的成本也加劇盈利壓力。

“比如魔方公寓就存在虧本，雖然魔方公寓是最早進入公寓行業的一員，但已被很多新型公寓彎道超車，這里有一部分原因就是管理不完善導致魔方公寓拿地成本非常高，因此發展速度一直很慢。華平之前曾經投資過魔方公寓6000萬美元，但魔方公寓一直虧損，華平對此也很不滿，可由于前期損失太大，華平不得不再次加碼投資2億美元，希望加碼占領市場。”多位知情人士告訴記者。

魔方公寓面對的就是集中式公寓的拿房困境，目前大部分公寓選房模型不夠科學，取決于創始人或者個人的判斷，而沒有建立從人流、交通、周圍的客單價選房模型，成本也非常高。

相比于魔方公寓的困擾，分散式公寓在這個問題上顯得從容些。蘑菇公寓聯合創始人龍東平告訴記者，目前蘑菇在線下設有一支收房團隊，并與中介公司展開合作。通過與中介公司合作，對方將大量房源輸送給蘑菇公寓，然后由這支團隊進行篩選。

龍東平表示，蘑菇公寓的拿房標準，考慮兩個條件——價格和地段。早期蘑菇公寓多選擇在4萬/平方米的小區里拿房，現在把價格放得較寬，因價格定窄了很難拿到房源；反而現在他們對地段因素更為看重，地段是決定房屋空置率的最主要因素，蘑菇公寓現在基本都是在地鐵沿線拿房。但即使這樣，目前分散式公寓拿房成本每個房間每月也可能要提高200元。

“集中式整棟拿下，較容易管理，但分散式公寓發展非常迅速。集中式公寓的投資回報期大約在3年，分散式只要1年甚至不到1年。最關鍵的一點在于分散式公寓的拿房比較容易，集中式公寓的拿房比較有難度。因此我們基本上都是采取分散式公寓模式。”小螺趣租創始人、CEO郭宇告訴《第一財經日報》記者。

劉輝目前大部分做的是集中式“窩趣”公寓，但其表示未來也會適當考慮開發分散式公寓。

從事公寓垂直行業社區建造的房東東創始人全靂認為，未來分散式公寓會更好，這個拿房快規模大，有規模才有產出。

“未來，公寓市場可能是集中與分散結合，會產生集中分散式或分散集中式，你可以集中在一個小區拿幾層物業來做，還可以結合商業與配套。”郭宇表示。

但無論是集中式還是分散式，能否做好的關鍵在于管理。

“酒店業者從事公寓的優勢在于有系統，鉑濤有8000萬會員和后臺體系，可以在營銷和客戶轉化率上有助于公寓發展。”劉輝說。

互聯網出身的郭宇則認為其互聯網思維的管理會有助于其后臺體系建設。“一旦公寓規模做大后，不可能靠人管理，必須要體系。”

就在8月6日，去哪兒麾下的去呼呼宣布與華泰財險電商達成戰略合作。去呼呼瞄準的正是分散式公寓的管理體系服務。

“去呼呼是專門為非標準住宿業提供管理服務系統的平臺，比如支付、安全管理等系統服務，當然也包括分散式公寓，這些缺乏服務管理的住宿業者都是我們的客戶，我們會收取管理費和傭金。其實我們的模式類似Airbnb。”去哪兒網集團副總裁、去呼呼創始人張澤告訴《第一財經日報》記者。

“Airbnb從2008年開始，其前三年的時候也是被質疑安全問題，這種模式的本身需要強大的社會信用體系進行背書，并要求用戶不去選擇酒店，用戶需要高質量的用戶數據和用戶點評。這需要很長時間才能建立鏈接，才能積累更好的房源。”小豬短租CEO陳馳表示。

當然，前景不錯的公寓行業也有問題需重視。

《第一財經日報》記者了解到，目前公寓行業從業人員有二房東、中介、酒店人士以及投資界人士，但是他們對于這個行業不夠了解，專業人士還是不夠。未來寓的創始人王宇之前就是魔方公寓的創始團隊，后來理念不合就單獨出來創業。而魔方公寓也因為這樣的高層流失導致團隊不穩，此后魔方公寓找來華住酒店團隊的人員并換掉之前的人員，希望可以用新的思路來擴展市場。但這樣的大換血對于公寓抓住風口并不利，對此業內持謹慎態度。

業界指出，目前公寓對產品設計和客戶需求還在摸索階段，市場尚缺乏質量監管體系的監督把控，比如最近風口上的YOU+公寓事件，這些產品的好壞最終還是由消費者來決定。