酒店低出租率催生公寓大戰(zhàn) 誰是最后贏家

公寓資本論或?qū)⒁l(fā)并購潮

不僅是酒店業(yè)者，蘑菇、貝客、友社等一大批公寓業(yè)者開始各種崛起，這讓資本市場瞄準了投資商機，YOU+、青客、青年匯、未來域等公寓企業(yè)先后獲得融資。

“我們看一個行業(yè)是否值得投資，首先就要看這個行業(yè)的客戶群是不是足夠大，如果這是一個萬億級別的行業(yè)，那即便你只占據(jù)1%的市場份額，你的公司也可以做得不錯，如果是一個特別小的行業(yè)，即便你做到行業(yè)老大，那么規(guī)模也不足夠大。而公寓行業(yè)屬于基數(shù)特別大的行業(yè)，全國有租房需求的人太多了，不僅是異地打工者，還有很多90后，他們的生活理念更獨立，也有租房需求，且這類人需要更多服務，不是簡單的租房，這些都是長租公寓的巨大客戶基礎(chǔ)，因此這個行業(yè)非常值得關(guān)注和投資。”源樂晟資產(chǎn)管理有限公司首席策略師熊哲告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，目前公寓行業(yè)的青年受眾進入社會，這將帶來巨大的需求。中國一線城市的年輕人結(jié)婚年齡越來越高，對于單身的年輕人而言，公寓無疑是一個非常好的選擇。再者，中國核心城市其房價收入比也已經(jīng)很高，很多年輕人即使結(jié)婚也無法買房，租賃需求依舊很大。而對于買房和租房的選擇上，在年輕人資產(chǎn)累積的前期，月供成本與租金成本差別過大，會促進公寓市場的發(fā)展。早在1969年，美國最大的出租公寓運營商EQR已成立，美國公寓類REITS常年保持著8%左右的收益率，其1993年上市，目前市值已達275億美元。在全美擁有300多處物業(yè)、11萬套公寓。中國目前這個行業(yè)才剛起步，不難理解為什么那么多人瘋狂涌入該行業(yè)。

熊哲進一步指出，以往很多房源都掌握在中介手中，信息大多不對稱，價格等都不透明化，缺乏服務和管理，而如今隨著長租公寓的崛起，信息變得透明化，這就替代了中介，在投資者看來，長租公寓的“去中介化”是有利于規(guī)范市場的。

對于“去中介化”，鏈家網(wǎng)自己就布局了自如寓來進入公寓市場，記者從鏈家網(wǎng)了解到，目前自如寓的拿房很多也是通過鏈家的門店來獲得，其銷售也通過線下門店進行。

記者注意到，如今長租公寓的資本運作與多年前的經(jīng)濟型酒店非常類似，先是崛起了一大批品牌酒店，然后獲得資本青睞，之后就出現(xiàn)了酒店之間的并購潮。

“我們預測，根據(jù)現(xiàn)在公寓市場的崛起速度和獲得各類資本的投入來看，很可能在不久的將來，引發(fā)并購潮，公寓之間的資本滲透會很明顯，一些小型企業(yè)可能會被洗牌，行業(yè)格局會發(fā)生變化。”劉輝認為。

這一點也得到了市場印證。有知情者透露，一家知名公寓企業(yè)近期將投資一家同業(yè)公寓業(yè)者，兩者之間不是簡單的競爭關(guān)系，而是可以在各自細分公寓產(chǎn)品上有互補。未來也不排除公寓會引發(fā)新一輪上市熱潮。

分散、集中誰更好？管理是考驗

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大部分公寓業(yè)者目前采取的是集中式整棟租賃模式，但大家也都在關(guān)注分散式市場。