限購(gòu)令“詐退”5城市堅(jiān)守 政策局部放松

又是一次詐退？

北京和上海的標(biāo)桿意義太大，牽一發(fā)而動(dòng)全身，因此限購(gòu)政策的松動(dòng)也必然會(huì)慎之又慎

上市銀行人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者給出的答案是2015年底。但官方從沒(méi)有在公開(kāi)表態(tài)中說(shuō)過(guò)這樣的字眼。同時(shí)，記者遍覽多方文件，也沒(méi)有看到這個(gè)說(shuō)法。

與“今年年底”的時(shí)間點(diǎn)相近，中國(guó)智囊機(jī)構(gòu)社會(huì)科學(xué)院給出的答案是：2015年房?jī)r(jià)將以軟著陸為主，限購(gòu)政策“可能全面退出”，一線(xiàn)樓市有望在下半年出現(xiàn)復(fù)蘇。

城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛此前對(duì)外表示，“一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)今年繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅(jiān)守限購(gòu)的5個(gè)城市有望在年內(nèi)全面放開(kāi)。”

對(duì)此，《國(guó)際金融報(bào)》記者又多方向?qū)W者及接近政府的專(zhuān)家進(jìn)行求證，都給予了否定的答案。截至發(fā)稿，官方部門(mén)也未對(duì)限購(gòu)取消的時(shí)間點(diǎn)加以具體說(shuō)明。

“無(wú)論是3月這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，還是12月這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，都說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，即一線(xiàn)城市雖然房?jī)r(jià)在上漲，交易量也在上升，但后期的上漲動(dòng)力到底能保持多足，還存在疑問(wèn)。”甘犁說(shuō)，“舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如真的將市場(chǎng)中的空置房都能全部利用起來(lái)，那么，就算是上海和北京，市場(chǎng)供給還是能大于市場(chǎng)需求。從這個(gè)角度看，限購(gòu)取消，不是完全沒(méi)有背景支撐。”

“但問(wèn)題在于，北京和上海的標(biāo)桿意義太大，屬于‘牽一發(fā)而動(dòng)全身’。而且，很可能出現(xiàn)限購(gòu)一放開(kāi)，不管供給和需求是否平衡，市場(chǎng)炒作肯定會(huì)繼續(xù)興起的現(xiàn)象，加上上海和北京本身確實(shí)是人口導(dǎo)入型城市，不是不存在需求，那么，房?jī)r(jià)就可能出現(xiàn)暴漲。”甘犁說(shuō)，這顯然不會(huì)為有關(guān)部門(mén)接受。因此，在取消限購(gòu)這個(gè)問(wèn)題上，相關(guān)高層人士一定會(huì)“非常謹(jǐn)慎”。

戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，上海限購(gòu)政策的松動(dòng)“必然會(huì)慎之又慎”。“首先，上海經(jīng)濟(jì)對(duì)樓市的依賴(lài)度明顯較低；其次，庫(kù)存方面，雖然目前上海住宅市場(chǎng)的庫(kù)存面積再次超過(guò)了1000萬(wàn)平方米，但由于城市能級(jí)關(guān)系，上海住宅市場(chǎng)的需求潛力較為充裕，因此消化庫(kù)存的能力相對(duì)較強(qiáng)，以2013年為例，上海樓市需求全面釋放，全年住宅成交面積接近1300萬(wàn)平方米，可以說(shuō)目前上海的庫(kù)存數(shù)量并未到危機(jī)壓頂?shù)碾A段。”伍惠敏同樣認(rèn)為，上海作為一線(xiàn)城市和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的龍頭，在歷次樓市調(diào)控中均是起著重要的表率作用，“一旦松綁，很可能被市場(chǎng)過(guò)度解讀，甚至?xí)?duì)全國(guó)住宅市場(chǎng)的心態(tài)產(chǎn)生影響”。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在“雙向調(diào)控”的思路指導(dǎo)下，2015年一線(xiàn)城市很難取消限購(gòu)。

“從一線(xiàn)城市市場(chǎng)特性及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，由于一線(xiàn)城市樓市需求總量較大，總體趨勢(shì)來(lái)看是供不應(yīng)求，外來(lái)性的投資性需求較為活躍，當(dāng)樓市限購(gòu)政策的替代性的長(zhǎng)效調(diào)控政策或調(diào)控機(jī)制尚未嶄露頭角之時(shí)，一線(xiàn)城市的限購(gòu)政策取消的可能性不大。”張宏偉此前對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者說(shuō)，當(dāng)然，最關(guān)鍵的是一線(xiàn)城市地方政府“不差錢(qián)”，也很難做出調(diào)整或取消樓市限購(gòu)政策的動(dòng)作。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析，短期內(nèi)取消限購(gòu)條件“并不成熟”。在他看來(lái)，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市將限購(gòu)作為調(diào)控人口規(guī)模的工具之一，這些城市都面臨人口大幅增長(zhǎng)的壓力，取消限購(gòu)必然導(dǎo)致大量人口涌入。同時(shí)，去年年底以來(lái)，一線(xiàn)城市成交量出現(xiàn)了反彈，“從趨勢(shì)上看，2015年房?jī)r(jià)很可能上漲，放開(kāi)限購(gòu)等于在上漲的房?jī)r(jià)上澆油，導(dǎo)致房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上漲”。

政策局部放松

歸根到底，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)肯定會(huì)交給市場(chǎng)，只不過(guò)，這中間可能還要走一段不短距離的路，政府也將一步步放手

不過(guò)，也有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，一線(xiàn)城市相關(guān)的限購(gòu)政策不排除微調(diào)的可能性。楊紅旭就認(rèn)為，在中央強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)機(jī)制及一線(xiàn)城市也存在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)、財(cái)政壓力大等大背景下，不排除局部放松限購(gòu)的可能，“2015年地方政府為了刺激樓市需求，將在公積金、個(gè)人房貸、購(gòu)房補(bǔ)貼、普通住房標(biāo)準(zhǔn)、人才引進(jìn)、落戶(hù)等方面繼續(xù)出臺(tái)措施等，另外對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)也可能進(jìn)行政策支持”。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志去年12月稱(chēng)，就他個(gè)人判斷,“2015年3－5月，北京市政府有可能對(duì)包括限購(gòu)政策在內(nèi)的本地調(diào)控政策進(jìn)行完善和調(diào)整”。報(bào)道稱(chēng)，此前，圍繞滿(mǎn)足改善型購(gòu)房需求，北京市政府多次接到市場(chǎng)人士的建議，比如將現(xiàn)有限購(gòu)政策社保繳納年限、納稅年限由連續(xù)5年調(diào)整為連續(xù)3年或2年。

一位四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者稱(chēng)，取消不可能，但完善是應(yīng)該的，“須知當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景，早就與現(xiàn)在的不同。更重要的是，政府這兩年一直在強(qiáng)調(diào)滿(mǎn)足首套住房和改善型住房的需求。此前，有關(guān)部門(mén)放開(kāi)了二套房的認(rèn)定條件（認(rèn)房不認(rèn)貸），北京更是將公積金的貸款額度提升到120萬(wàn)元。2015年，應(yīng)該會(huì)保持不斷調(diào)整的節(jié)奏”。

值得注意的是，截至目前，住建部尚未對(duì)取消限購(gòu)的傳聞等有所回應(yīng)。但陳政高去年在一場(chǎng)會(huì)議中表示“注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場(chǎng)走勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)作為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

“實(shí)際上，思路還是在市場(chǎng)。”甘犁認(rèn)為，歸根到底，最大的調(diào)控可能在于，真的如外界所言，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)會(huì)交給市場(chǎng)，只不過(guò)，這中間可能還要走一段不短距離的路。

除了上述表態(tài)，住建部最新的行動(dòng)是發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。這份《意見(jiàn)》提出，積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。同時(shí)，用3年時(shí)間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。

“換個(gè)角度看，租賃市場(chǎng)起來(lái)，也是在解決市場(chǎng)需求。”上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，“或者說(shuō)，這可被視作調(diào)控的部分‘棋子’。”

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，主要依靠新建增量住房的模式解決城市居民的居住問(wèn)題，“目前在樓市供應(yīng)供過(guò)于求的情況下，租賃市場(chǎng)已成為解決城市居民居住問(wèn)題的主要方式之一。未來(lái)一段時(shí)間，租賃市場(chǎng)將成為房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的重要方面”。