8月樓市淡季不淡 居住證新政推出繼續利好樓市

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8月上半月，上海住宅成交量價環比7月有所回落。根據上海中原研究咨詢部數據顯示2015.8.1-8.16上海新建商品住宅（剔除配套動遷）成交面積53.18萬平方米，環比下滑2成，但比去年同期增加83.2%；成交均價31340元/平方米，環比下滑1成，但與去年同期相比仍出現15.6%的增長。

8月上成交量環比回落，中端住宅交易活躍

繼8月首周高端住宅成交回落后，第二周再度下滑。上周（2015.8.10-8.16），均價在6萬元/平方米以上樓盤成交套數占比為4.6%，環比下滑1.4%；中端住宅成交小幅上升，3.2萬-6萬/平方米占比24.3%，環比上升2.3%；　而3.2萬/平方米以下占比71.0%，環比下滑1%。

上周，中等價位物業成交活躍，在成交量前十中占到5成。其中，排名首位的是閔行古美羅陽板塊的“晶瓏坊”，成交43套，均價33778元/平方米；第二名的閔行梅隴春申板塊的“中海寰宇名邸”，成交29套，均價41553元/平方米。上周高端住宅成交占比回落，不過豪宅成交不算弱，10萬元/平方米以上樓盤共成交9套，環比增加5套，其中浦東陸家嘴板塊的“湯臣一品”和“鵬利海景公寓”各成交1套，單價分別是16.47萬元/平方米、15.54 萬元/平方米。

中環外賣出內環價，寶山共康泗塘學區房逆市上漲

二手房方面，位于寶山共唐泗塘板塊的泗塘新村、呼瑪新村是7月熱點，分別排名全市成交量第一、第二位。而8月以來，它們成交量驟減，單價卻已漲到3萬多，與內環旁老公房旗鼓相當的價格連經紀人都表示看不懂。市場一路高漲下，房東傲嬌惜售、跳價現象頻頻，一套呼瑪三村的70平米2房，原本掛牌200萬，加價到210萬后，房東又表示不愿出售了。

中原地產呼瑪分行資深經紀人王小姐分析，熱銷房大多集中在呼瑪三村、通河三村、民悅苑，這些都是對口名校寶山區第三中心小學的學區房，只要樓層稍一點好的房源掛牌，根本不愁售。之前有1套呼瑪三村41平米的1房，掛牌125萬，客戶出120萬也難以打動房東。現在這幾個小區的1房均價3萬元/平方米，2房均價2.9萬元/平方米，單價直逼周邊中環國際公寓等次新房。對于如此瘋狂的房價，經紀人王小姐認為，如今客戶趨于理智，如果房東不放平心態， 成交僵局將很難打破。

人民幣貶值高端物業成首選，居住證新政利好樓市

上海中原研究咨詢部高級經理龔敏表示：8月的上半月盡管成交降溫，但好于往年同期水平，表明了當前市場繼續保持熱銷格局。而伴隨前期消化和供應的原因，高端項目成交占比下滑，但金字塔頂端的豪宅繼續保持一定溫度。上周，人民幣貶值帶給市場不小的心理影響，尤其是境外資本占據大部分的豪宅買家，國內資產增值和人民幣升值是其投資國內房產的兩大重要因素，人民幣匯率變化必定對其投資帶來或多或少的影響，不過當前人民幣長期升值的預期高于短期的匯率波動，加之高端物業的稀缺性使得物業保值仍具有優勢。

當前全國樓市回暖，但有人歡喜有人憂。通州因樓市炒作，正遭遇最嚴厲限購政策，伴隨的是短期住宅量價的下行。而上海推出新居住證政策，即從8月17日起，只要符合條件，在滬居住者就可以實現自動簽注，居住證有效期限會自動延長一年。看似只是在流程上的簡化，但對吸引外來人口常住起到積極促進作用，無論資源多么有優勢或稀缺，唯有吸引人口和留住人口才是樓市得以持續發展的關鍵。