西安城改危機苗頭顯露：拆遷容易安置難

原標題：西安城改危機苗頭顯露：多項目資金吃緊致拆遷容易安置難

西安是全國城中村數量較多的城市之一，從2007年至今，西安的舊城改造高速發展。西安城改辦數據顯示，截至2013年9月底，西安已有196個城中村和42個棚戶區取得改造方案批復，6年間，大規模的城改更新了城市面貌的同時也引發巨大爭議。

據記者調查，由于城改政策實施執行過程中的不到位，高速運轉的西安城改如今已初現風險苗頭，重拆遷輕安置、資金鏈吃緊、城改房轉性瓶頸等多方面問題不斷惡性循環，原本期待多贏的城改正漸漸演變為一個危險的游戲。

城改亂象

10月24日，西安北郊未央區大明宮街辦北鄰，林立的高層建筑被道路兩邊數百畝的空地區隔開來，這是約3年前在城中村改造中被整村拆遷的西安十里鋪村所在地。

“2008年前后，村北200畝地被一個開發商征走了，后來還有103畝城改用地，雖然政府文件寫著不能用于經營性開發還是被建成小區賣了，2010年把剩下的全部拆完，到現在都該回遷了安置樓只挖了一個坑。”一位村民告訴《華夏時報》記者。

與此同時，西安南郊曲 江新區最大安置點北池頭小區內，大量回遷不久的村民正終日因安置樓質量問題憂心忡忡。村民向記者出示的登記表顯示，自今年5月回遷之后，約600多戶村民安置房出現了墻體裂縫、大梁疏松、承重墻鋼筋裸露等質量問題。據了解，該村回遷了約1300戶，至今仍有近百戶村民拒絕回遷。 “拆遷6年以后才蓋起來安置樓，但最后等來的房子卻是一身病，這讓人怎么接受呢？”北池頭村一名村民稱。

不僅如此，西安公積金支持保障性住房建設項目表還顯示，拆遷時向北池頭村承諾的“可以進入市場交易的、所有權限沒有年限限制的安置房”已被“偷梁換柱”成經濟適用房，且其建房資金主要來源是建設銀行的公積金項目貸款。

本報記者查證，在曲 江新區內，十余個已拆遷的城中村均存在類似問題，名為雁湖小區的西曲 江池村安置小區，2009年完成回遷；東曲 江池村安置小區2011年完成回遷，資料顯示其性質亦為經濟適用房。

城改房“瓶頸”

這些也只是問題的冰山一角，更大的隱患存在于手續不全、規模龐大的城改房當中。所謂城改房是指城中村依法拆遷后，在原有宅基地上重新規劃建設的住宅。這些住宅一部分用來安置被拆遷村民，剩余的在安置完成后逐步完善手續，取得“五證”后方可對外銷售，土地性質由集體(宅基地)向商品房用地轉換。

西安市的城改流程大致為：政府經考察后確定一個開發商為城改主體，簽訂框架協議后開發商需要先交5000萬至一個億的保證金；城改項目經立項、規劃后在房管局取得“拆遷許可證”開始實施拆遷；拆完之后一般村民過渡期為30個月，在此期間開發商需要先給拆遷戶完善安置房建設并進行回遷安置；然后土地部門根據該項目的拆遷量和安置量給開發商核定相應土地用于地產開發，西安市通常按每安置一名村民給開發商85平米的開發土地的標準進行；剩余土地政府收儲之后可以按招拍掛程序公開出售。

“如果實實在在按規定的操作流程執行，城改肯定是三方得益事情，但現實中能完全符合的并不多，許多城改開發商并不具備相應資金實力，只能在拆遷安置上采取拖瞞騙，同時把手續沒有辦全的城改房推到市場套取資金，攪亂了市場。”陜西房地產研究會會長王圣學分析。

據調查，正規城改流程中，拆遷補償、村民過渡安置、各種配套基建一般都需要數億到幾十億的資金支撐，但現實中介入的開發商大多抱著“以小博大”的想法而來。這些開發商相中各城中村所處優越地段之后，先作為城改主體介入圈地，一方面對拆遷補償強力壓低、對過渡安置盡量拖延；另一方面拆遷完成就盡快賣樓花，資金更差一點的還會倒賣項目。

在倒樓花、倒項目難以解決資金不足的時候，城改開發商對自己開發的部分住宅也不惜“帶病上市”，此類城改房則多以低于市場價出售，最高的與同地段正常商品房價格相差兩千元左右，同時因暫時證件不全而不能網簽。但限購之后，西安的城改房反而獲得了市場追捧，許多只有一張政府批文便上市的城改項目常常大賣。

據世聯地產[簡介最新動態]統計，2012年西安普通住宅成交量為809萬平米，城改房成交量為427萬平米。據多家地產調研機構判斷，2013年西安城改房交易可能會達到460萬平米。

這些缺少建設及銷售手續的城改房在買賣雙方之間潛伏了大量隱患。“比如業主有可能拿不到房產證，或者需要補交許多費用，房屋建設質量也無法保證，另外沒有土地證的城改房不能網簽也不能辦按揭，很多糾紛不受法律保護。”當地一位地產業內資深人士分析道。

“逆民生化”浪潮來襲

即使城改房“帶病上市”也不足以解決城改開發商的資金問題。

據多個實施過城改項目的開發商介紹，城中村改造屬于地方政策，在經營城市的理念下政府給城改開發商在土地證上開了綠燈，只要規劃、拆遷安置等方面辦完就允許先建，最后土地這一塊等省和國土資源部每年建設用地指標下來后再完善。

可是這些指標每年分到省里的本身數量有限，還必須先保證大項目、大工程的需求，比如西安的三星項目，等各個城市間分下來往往所剩無幾，開發商拿不到土地證就無法到銀行抵押貸款，賣出去的房也辦不了按揭，回籠資金有限。在這種情況下，城改變成“風險巨大的游戲”。

“玩好了你就是空手套白狼，玩不好的話，干著干著就走不下去了，最后是被拆遷村民、買城改房業主都被吊在半山腰。”一位參與城改的地產開發商坦言。

據《華夏時報》記者調查，開發商資金不到位給城改造成另一重大危機：大量被拆遷的失地村民因得不到妥善安置生活水平急劇降低，甚至沒有保障，村民們因后顧之憂無法解決而與城改參與各方矛盾沖突不斷。

據介紹，城改過程中期望達成的理想效果有三：村民獲得拆遷補償并有新居，生活環境得以改變；開發商付出實施成本后取得相應好地段土地開發；城市面貌改變了政府還能另外獲得大量收儲土地，出售之后增加財政。

“但資金不足之后，村民、開發商、政府的關系就變成了相互博弈，最后肯定是相對弱勢的群眾受損大。”王圣學這樣分析。

北池頭村一戶村民告訴記者，2007年拆遷之前，他們家里3口人，四層的宅基地有上千平米。即便位置偏僻，他家每年房租收入也都超過7萬。“村中心的人家當時每年房租能達到十幾萬。”這位村民說，拆遷之后的六年多里，他們每年的過渡費一萬多，為省房租6年搬了8次家，現在兒子結婚有了孩子家里變成5口人，回遷只分了一套90平米安置房，只能將就。“以前我們守著房守著地不愁吃穿，現在孩子沒有教育的錢，老人沒有養老的錢，怎么不擔憂發愁呢？”他說。

西安北郊十里鋪村村民對此也感同身受。他們告訴記者，2010年拆遷前很一般的人家每月房租也能收8000元左右，拆遷后他們每人每月過渡費為420元。“到今年7月1日滿30個月回遷樓還沒影兒，按政策過渡費需要翻倍，可開發商根本沒有錢，現在幾個月過去了都還沒有領到過渡費。”一位十里鋪村民稱。