工作100年才能買得起房 為什么還要買？

原標題：諾獎得主看樓市：工作100年才能買房為什么要買？

2013年度諾貝爾經濟學獎近日揭曉，美國經濟學家尤金·法馬、拉爾斯·彼得·漢森和羅伯特·席勒獲獎。相比艱深的經濟學理論模型，國人更關心的是這些理論對實踐的影響，特別是對中國經濟的現實意義。羅伯特·席勒數年前對中國樓市泡沫的看法，也再次被媒體翻了出來。相比席勒2009年預警中國經濟泡沫嚴重的時候，今日中國部分一二線城市房價的高企已非同日可語。對此，經濟學界怎么看？

在獲得諾貝爾經濟學獎之前，羅伯特·席勒曾多次訪問中國。據媒體報道，2009年12月，他在深圳出席某企業活動時，對現場提問的記者表示，“中國經濟發展得非常熱，但也有一些需要警惕的現象，比如深圳房價高居不下等。”

席勒主要從房價與收入比來分析樓市問題。在世界經濟論壇2011年年會(達沃斯論壇)上，他再次直言中國房地產存在泡沫。他說，“一個普通的上海人，要工作100年，才能用他的全部收入買一套房子。既然這樣，為什么還要買房？答案是，大家預期房價還會上升。我覺得這樣的投機是非理性的”。

對此，上海交通大學上海高級金融學院金融學教授、副院長朱寧解釋說，席勒對中國市場不太了解，他也肯定中國市場的獨特性，但從房租對房價的比例、收入對房價的比例，以及價格漲幅同其他國家相比，中國的房價都是偏高的。”

席勒是朱寧在耶魯大學讀博士時的導師，朱寧對席勒的觀點非常了解。“席勒2005年時預判美國房地產有危機，美國直到2007年房地產泡沫才開始破裂，所以說，理論并不是用來預測的模型，只是從長期的趨勢來分享對市場的看法，所以應該這么去解讀他的理論。”

朱寧認為，中國一些城市的房價確實太高了，只能從投機的角度來解釋，很難用傳統的經濟理論來解釋這個現象。羅伯特·席勒對這種現象的解釋是，人們受到周圍環境的影響比較大，忽略了投資風險和回報率，不夠理性。

但北京大學法律經濟學研究中心研究員薛兆豐認為，“任何人斷言房地產市場有泡沫，終有一天會兌現。一個不走的鐘，一天里面也有兩次是精準的”。“經濟學不需要假定人是有理性的，而且事實上人是經常不理性的，但是不理性的行為會受到懲罰”。“最后價格還是會回歸理性，這是一個動態的過程”。

中國房地產學會副會長陳國強則更多地從行業的角度理解這一問題。他認為，席勒雖然運用了房價收入比，但更多的是直觀感受，不一定契合中國市場的實際。

陳國強說，2009年下半年房地產市場的確出現過瘋狂，因為政府轉變了對樓市的調控政策，導致市場反彈，當年商品房均價漲幅約29%，羅伯特·席勒注意到了這一現象，但他看到的只是“北上廣”這樣的特殊城市。

2009年，羅伯特·席勒還曾說，美國加利佛尼亞州房價與收入之比為8到10倍，而中國的深圳、上海等大城市的房價收入比達到36倍，這令人擔憂。 對此，陳國強認為，中國人買房，特別是高收入人群收入來源是比較多元的，套用簡單的工資收入或者固定收入對比，沒法作判斷。不僅中國如此，其他國家也是這樣。東京、紐約等國際大都市的總體房價收入比也是偏離全國整體水平的。

“理論是有用的，但不等于理論就能很好地預測一個結果。”北京大學國家發展研究院經濟學教授盧鋒認為，討論中國房價增長機制是不是可持續更有意義。 首先中國經濟增長需要是合理的、可持續的；然后是土地制度，現行的土地制度人為地提高了房地產供地的價格；其次是貨幣總量的控制，過去10年，貨幣總量擴張得很厲害，這有特定的背景，現在要控制；最后，就是政府決策，不能一遇到經濟下滑，或者有一點低落，就過度地強調保增長。“這四種因素共同作用形成的增長過高的機制，肯定是不可持續的。”盧鋒說。

對于運用房價收入比來觀察房地產市場的做法，薛兆豐也提出了異議，他認為，在北京、上海這樣的大城市房價算收入比沒有意義，因為在這些大城市買房的人很多也是能夠在倫敦買房的人，他們是比較高端的人層，而這些人的收入沒有納入統計中。

“中國僅存局部房地產泡沫。”北京大學房地產金融研究中心主任馮科對媒體公開表示，他認為，中國城市的發展情況差距非常大，因此并不存在全局性的泡沫，而只存在局部的泡沫。中國的一線城市和部分三線城市泡沫比較顯著，而二線城市比較健康。

陳國強也認為，局部市場價格偏高存在泡沫，但總體上是健康的。大量資金流入到房地產市場，以投資、投機的目的來買房，然后通過這樣的方式來獲取收益，當然會出現泡沫，但國家實施限購政策后，這種情況得到轉變，目前“北上廣”房地產市場過熱，是因為剛性需求和自住需求還沒有充分釋放，北京每年新增幾十萬人，導致供需出現矛盾。北京這樣的城市，投資性買房的比例已經大大降低了。

“房地產市場實際跟城市化的進程是同步的。”陳國強說，城市化沒完成，房地產的需求無論是住宅還是商業地產形態，需求都處在高增長的狀態，房地產市場的平穩與城市化進程是相關聯的。

盡管國內一些學者并不認同羅伯特·席勒的判斷，但房價正以每年平均20%的速度上漲，如果房價受到大幅挫折的話，對實體經濟、金融體系和整體經濟的穩定增長將造成很大威脅。為此，陳國強建議房地產市場發展回歸到居住屬性和使用屬性上來。