工作100年才能買(mǎi)得起房 為什么還要買(mǎi)？

原標(biāo)題：諾獎(jiǎng)得主看樓市：工作100年才能買(mǎi)房為什么要買(mǎi)？

2013年度諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)近日揭曉，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家尤金·法馬、拉爾斯·彼得·漢森和羅伯特·席勒獲獎(jiǎng)。相比艱深的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論模型，國(guó)人更關(guān)心的是這些理論對(duì)實(shí)踐的影響，特別是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)意義。羅伯特·席勒數(shù)年前對(duì)中國(guó)樓市泡沫的看法，也再次被媒體翻了出來(lái)。相比席勒2009年預(yù)警中國(guó)經(jīng)濟(jì)泡沫嚴(yán)重的時(shí)候，今日中國(guó)部分一二線城市房?jī)r(jià)的高企已非同日可語(yǔ)。對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)界怎么看？

在獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)之前，羅伯特·席勒曾多次訪問(wèn)中國(guó)。據(jù)媒體報(bào)道，2009年12月，他在深圳出席某企業(yè)活動(dòng)時(shí)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)的記者表示，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得非常熱，但也有一些需要警惕的現(xiàn)象，比如深圳房?jī)r(jià)高居不下等。”

席勒主要從房?jī)r(jià)與收入比來(lái)分析樓市問(wèn)題。在世界經(jīng)濟(jì)論壇2011年年會(huì)(達(dá)沃斯論壇)上，他再次直言中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫。他說(shuō)，“一個(gè)普通的上海人，要工作100年，才能用他的全部收入買(mǎi)一套房子。既然這樣，為什么還要買(mǎi)房？答案是，大家預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上升。我覺(jué)得這樣的投機(jī)是非理性的”。

對(duì)此，上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院金融學(xué)教授、副院長(zhǎng)朱寧解釋說(shuō)，席勒對(duì)中國(guó)市場(chǎng)不太了解，他也肯定中國(guó)市場(chǎng)的獨(dú)特性，但從房租對(duì)房?jī)r(jià)的比例、收入對(duì)房?jī)r(jià)的比例，以及價(jià)格漲幅同其他國(guó)家相比，中國(guó)的房?jī)r(jià)都是偏高的。”

席勒是朱寧在耶魯大學(xué)讀博士時(shí)的導(dǎo)師，朱寧對(duì)席勒的觀點(diǎn)非常了解。“席勒2005年時(shí)預(yù)判美國(guó)房地產(chǎn)有危機(jī)，美國(guó)直到2007年房地產(chǎn)泡沫才開(kāi)始破裂，所以說(shuō)，理論并不是用來(lái)預(yù)測(cè)的模型，只是從長(zhǎng)期的趨勢(shì)來(lái)分享對(duì)市場(chǎng)的看法，所以應(yīng)該這么去解讀他的理論。”

朱寧認(rèn)為，中國(guó)一些城市的房?jī)r(jià)確實(shí)太高了，只能從投機(jī)的角度來(lái)解釋?zhuān)茈y用傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)理論來(lái)解釋這個(gè)現(xiàn)象。羅伯特·席勒對(duì)這種現(xiàn)象的解釋是，人們受到周?chē)h(huán)境的影響比較大，忽略了投資風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)率，不夠理性。

但北京大學(xué)法律經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心研究員薛兆豐認(rèn)為，“任何人斷言房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，終有一天會(huì)兌現(xiàn)。一個(gè)不走的鐘，一天里面也有兩次是精準(zhǔn)的”。“經(jīng)濟(jì)學(xué)不需要假定人是有理性的，而且事實(shí)上人是經(jīng)常不理性的，但是不理性的行為會(huì)受到懲罰”。“最后價(jià)格還是會(huì)回歸理性，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程”。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)則更多地從行業(yè)的角度理解這一問(wèn)題。他認(rèn)為，席勒雖然運(yùn)用了房?jī)r(jià)收入比，但更多的是直觀感受，不一定契合中國(guó)市場(chǎng)的實(shí)際。

陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，2009年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的確出現(xiàn)過(guò)瘋狂，因?yàn)檎D(zhuǎn)變了對(duì)樓市的調(diào)控政策，導(dǎo)致市場(chǎng)反彈，當(dāng)年商品房均價(jià)漲幅約29%，羅伯特·席勒注意到了這一現(xiàn)象，但他看到的只是“北上廣”這樣的特殊城市。

2009年，羅伯特·席勒還曾說(shuō)，美國(guó)加利佛尼亞州房?jī)r(jià)與收入之比為8到10倍，而中國(guó)的深圳、上海等大城市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到36倍，這令人擔(dān)憂。 對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)人買(mǎi)房，特別是高收入人群收入來(lái)源是比較多元的，套用簡(jiǎn)單的工資收入或者固定收入對(duì)比，沒(méi)法作判斷。不僅中國(guó)如此，其他國(guó)家也是這樣。東京、紐約等國(guó)際大都市的總體房?jī)r(jià)收入比也是偏離全國(guó)整體水平的。

“理論是有用的，但不等于理論就能很好地預(yù)測(cè)一個(gè)結(jié)果。”北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授盧鋒認(rèn)為，討論中國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)機(jī)制是不是可持續(xù)更有意義。 首先中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要是合理的、可持續(xù)的；然后是土地制度，現(xiàn)行的土地制度人為地提高了房地產(chǎn)供地的價(jià)格；其次是貨幣總量的控制，過(guò)去10年，貨幣總量擴(kuò)張得很厲害，這有特定的背景，現(xiàn)在要控制；最后，就是政府決策，不能一遇到經(jīng)濟(jì)下滑，或者有一點(diǎn)低落，就過(guò)度地強(qiáng)調(diào)保增長(zhǎng)。“這四種因素共同作用形成的增長(zhǎng)過(guò)高的機(jī)制，肯定是不可持續(xù)的。”盧鋒說(shuō)。

對(duì)于運(yùn)用房?jī)r(jià)收入比來(lái)觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的做法，薛兆豐也提出了異議，他認(rèn)為，在北京、上海這樣的大城市房?jī)r(jià)算收入比沒(méi)有意義，因?yàn)樵谶@些大城市買(mǎi)房的人很多也是能夠在倫敦買(mǎi)房的人，他們是比較高端的人層，而這些人的收入沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì)中。

“中國(guó)僅存局部房地產(chǎn)泡沫。”北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科對(duì)媒體公開(kāi)表示，他認(rèn)為，中國(guó)城市的發(fā)展情況差距非常大，因此并不存在全局性的泡沫，而只存在局部的泡沫。中國(guó)的一線城市和部分三線城市泡沫比較顯著，而二線城市比較健康。

陳國(guó)強(qiáng)也認(rèn)為，局部市場(chǎng)價(jià)格偏高存在泡沫，但總體上是健康的。大量資金流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，以投資、投機(jī)的目的來(lái)買(mǎi)房，然后通過(guò)這樣的方式來(lái)獲取收益，當(dāng)然會(huì)出現(xiàn)泡沫，但國(guó)家實(shí)施限購(gòu)政策后，這種情況得到轉(zhuǎn)變，目前“北上廣”房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，是因?yàn)閯傂孕枨蠛妥宰⌒枨筮€沒(méi)有充分釋放，北京每年新增幾十萬(wàn)人，導(dǎo)致供需出現(xiàn)矛盾。北京這樣的城市，投資性買(mǎi)房的比例已經(jīng)大大降低了。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際跟城市化的進(jìn)程是同步的。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，城市化沒(méi)完成，房地產(chǎn)的需求無(wú)論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，需求都處在高增長(zhǎng)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)與城市化進(jìn)程是相關(guān)聯(lián)的。

盡管?chē)?guó)內(nèi)一些學(xué)者并不認(rèn)同羅伯特·席勒的判斷，但房?jī)r(jià)正以每年平均20%的速度上漲，如果房?jī)r(jià)受到大幅挫折的話，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融體系和整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)將造成很大威脅。為此，陳國(guó)強(qiáng)建議房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回歸到居住屬性和使用屬性上來(lái)。