今年土地供應(yīng)有限市場(chǎng)異常火爆 房企曲線進(jìn)入市場(chǎng)

原標(biāo)題：土地供應(yīng)有限推高地價(jià)房企曲線進(jìn)入市場(chǎng)

隨著今年樓市銷量的走好，房企的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備均開(kāi)始減少，導(dǎo)致了房企的補(bǔ)倉(cāng)需要，而由于一二線城市土地供應(yīng)有限因此使得今年土地市場(chǎng)異常火爆。

近期的上海土地拍賣會(huì)，“碧桂園+東原+平安”三家聯(lián)合體以23.1億元競(jìng)得奉賢區(qū)南橋新城16單元32-04區(qū)域地塊，成交樓板價(jià)14597元/平方米，溢價(jià)率為62.19%，這個(gè)拍賣的土地樓板價(jià)和周邊的二手房?jī)r(jià)相差無(wú)幾。

不只是上海，蘇州、福州、合肥、南京今年的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了房企搶地的情況。日前南京國(guó)土局發(fā)布公告稱，南京河西NO.2015G61地塊被華僑城83億元拿下，成為2015年南京總價(jià)地王。土地價(jià)格不斷攀升也間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)會(huì)不斷提高，而不斷火爆的土地市場(chǎng)究竟是哪些因素導(dǎo)致的呢?房企面對(duì)這樣的情況到底又將何去何從呢?

地少“狼”多

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積19894萬(wàn)平方米，同比下降33.1%，降幅比1-10月份收窄0.7個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款6409億元，下降26.0%，降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。多位開(kāi)發(fā)商人士在接受記者采訪時(shí)表示，三四線城市庫(kù)存依舊嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)成本雖然很低但是風(fēng)險(xiǎn)太大，因此大家都收緊了在三四線城市的投資策略，而一二線城市土地本身稀少，因此搶不到地也是常態(tài)。

上海鏈家市場(chǎng)部研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，從去年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比一直處于下降狀態(tài)，雖然1-11月降幅相比1-10月有所收窄，但這種收窄主要為年底土地市場(chǎng)整體供應(yīng)端的上升所推高。值得一提的是，從全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看，土地購(gòu)置面積的下降幅度要高于土地成交價(jià)款逾7個(gè)百分點(diǎn)，由此也意味著單位土地價(jià)格一直呈上升態(tài)勢(shì)。以上海為例，根據(jù)《中共上海市委關(guān)于制定上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》指出，“十三五”時(shí)期逐年減少建設(shè)用地增量，規(guī)劃建設(shè)用地總量實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，就是到2020年要守住3185平方公里的紅線，比原來(lái)的規(guī)劃目標(biāo)減少41平方公里。

而企業(yè)回歸一二線城市的決心卻非常強(qiáng)，以碧桂園為例，其之前一直在三四線城市進(jìn)行郊區(qū)大盤開(kāi)發(fā)，但是今年開(kāi)始先后在上海進(jìn)行拿地并專門為進(jìn)軍一線城市成立事業(yè)部。

今年進(jìn)入上海的新面孔非常多，今年9月濱江集團(tuán)就和平安集團(tuán)合作，以聯(lián)合體的身份以總價(jià)34.65億競(jìng)得上海寶山區(qū)土地，第一次進(jìn)入上海。而今年新進(jìn)入上海的房企還有新華聯(lián)、禹洲地產(chǎn)、力高地產(chǎn)等企業(yè)，這些新入場(chǎng)的爭(zhēng)奪者無(wú)疑使得土地供求關(guān)系更加緊張。

房企應(yīng)對(duì)術(shù)

“目前土地市場(chǎng)價(jià)格很貴，我們?yōu)榱俗尦鞘泄纠硇阅玫匾餐瞥隽烁吨贫龋褪且筮@些城市公司老總和土地投資的老總必須入股到拿地的項(xiàng)目中去，這樣一方面可以讓大家成為項(xiàng)目的合伙人享受項(xiàng)目的分成，另外一方面可以讓大家增加理性去拿地減少我們的拿地成本。”旭輝集團(tuán)執(zhí)行副總裁陳東彪告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

記者同時(shí)注意到，房企在開(kāi)始謹(jǐn)慎拿地的同時(shí)也不得不考慮其他的辦法，越來(lái)越多房企加入到收購(gòu)二手項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)行列。

日前新湖中寶發(fā)布公告，稱其以2.4億收購(gòu)上海虹口一宗2.15萬(wàn)平方米宅地并支付7.2億拆遷保證金，此外其還以5.72億購(gòu)入上海眾合持有的上海閔行區(qū)虹橋綠谷廣場(chǎng)C幢。新湖中寶并不是唯一一家通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的企業(yè)，今年11月力高地產(chǎn)以4.16億元收購(gòu)上海明昌置業(yè)有限公司，從而獲得該公司位于上海楊浦區(qū)五角場(chǎng)的一宗商業(yè)物業(yè)。大悅城地產(chǎn)就是通過(guò)同樣的方式進(jìn)入上海，其開(kāi)發(fā)大悅城一期、二期就是收購(gòu)的新梅地產(chǎn)資產(chǎn)包而獲取的項(xiàng)目。

不只是這些中小房企，一線城市也會(huì)用收購(gòu)的方式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。今年10月底，上置集團(tuán)公告宣布以5.48億價(jià)格將其在上置·綠洲雅賓利花園尚未開(kāi)發(fā)的土地出售給上海萬(wàn)科，對(duì)于萬(wàn)科而言無(wú)疑可以通過(guò)這樣的收購(gòu)以更加低的價(jià)格獲取項(xiàng)目。

“以前我們有個(gè)部門叫土地投資中心，現(xiàn)在這個(gè)部門改名成為項(xiàng)目拓展中心，因?yàn)槲覀儾辉賳我蝗カ@取一手市場(chǎng)的土地，也不單純從事土地開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)，我們也會(huì)通過(guò)收購(gòu)一些項(xiàng)目進(jìn)行在開(kāi)發(fā)開(kāi)進(jìn)行我們的業(yè)務(wù)。”朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明此前在接受記者采訪時(shí)告訴記者。

除了上述方式也有很多企業(yè)將目光聚焦到掘金二線城市。“我們希望參與長(zhǎng)三角各個(gè)城市的土地拍賣，伺機(jī)進(jìn)入合肥、廈門等城市，目前我們希望到2016年底拿地200億元。比如在今年12月我們就在福州獲取了土地，而在今年11月我們?cè)谔K州拍下土地，未來(lái)二線城市還是有很多可以發(fā)展的空間。”正榮集團(tuán)總裁助理兼投資發(fā)展部總經(jīng)理肖春和告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

多位接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，隨著行業(yè)的調(diào)整很多操盤能力不夠的開(kāi)發(fā)商必然要退出這個(gè)市場(chǎng)，隨之而來(lái)的資產(chǎn)收購(gòu)將被很多主流房企看重并進(jìn)行再次包裝。此外，隨著一線城市土地日益減少，很多核心二線城市將成為房企爭(zhēng)奪的目標(biāo)，而如何判斷哪些二線城市有升值空間將成為下一個(gè)考驗(yàn)房企的難題。