今年土地供應(yīng)有限市場異常火爆 房企曲線進(jìn)入市場

原標(biāo)題：土地供應(yīng)有限推高地價房企曲線進(jìn)入市場

隨著今年樓市銷量的走好，房企的項目儲備均開始減少，導(dǎo)致了房企的補(bǔ)倉需要，而由于一二線城市土地供應(yīng)有限因此使得今年土地市場異常火爆。

近期的上海土地拍賣會，“碧桂園+東原+平安”三家聯(lián)合體以23.1億元競得奉賢區(qū)南橋新城16單元32-04區(qū)域地塊，成交樓板價14597元/平方米，溢價率為62.19%，這個拍賣的土地樓板價和周邊的二手房價相差無幾。

不只是上海，蘇州、福州、合肥、南京今年的土地市場也出現(xiàn)了房企搶地的情況。日前南京國土局發(fā)布公告稱，南京河西NO.2015G61地塊被華僑城83億元拿下，成為2015年南京總價地王。土地價格不斷攀升也間接導(dǎo)致房價會不斷提高，而不斷火爆的土地市場究竟是哪些因素導(dǎo)致的呢?房企面對這樣的情況到底又將何去何從呢?

地少“狼”多

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19894萬平方米，同比下降33.1%，降幅比1-10月份收窄0.7個百分點;土地成交價款6409億元，下降26.0%，降幅擴(kuò)大0.8個百分點。多位開發(fā)商人士在接受記者采訪時表示，三四線城市庫存依舊嚴(yán)重，開發(fā)成本雖然很低但是風(fēng)險太大，因此大家都收緊了在三四線城市的投資策略，而一二線城市土地本身稀少，因此搶不到地也是常態(tài)。

上海鏈家市場部研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，從去年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比一直處于下降狀態(tài)，雖然1-11月降幅相比1-10月有所收窄，但這種收窄主要為年底土地市場整體供應(yīng)端的上升所推高。值得一提的是，從全國土地市場來看，土地購置面積的下降幅度要高于土地成交價款逾7個百分點，由此也意味著單位土地價格一直呈上升態(tài)勢。以上海為例，根據(jù)《中共上海市委關(guān)于制定上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》指出，“十三五”時期逐年減少建設(shè)用地增量，規(guī)劃建設(shè)用地總量實現(xiàn)負(fù)增長，就是到2020年要守住3185平方公里的紅線，比原來的規(guī)劃目標(biāo)減少41平方公里。

而企業(yè)回歸一二線城市的決心卻非常強(qiáng)，以碧桂園為例，其之前一直在三四線城市進(jìn)行郊區(qū)大盤開發(fā)，但是今年開始先后在上海進(jìn)行拿地并專門為進(jìn)軍一線城市成立事業(yè)部。

今年進(jìn)入上海的新面孔非常多，今年9月濱江集團(tuán)就和平安集團(tuán)合作，以聯(lián)合體的身份以總價34.65億競得上海寶山區(qū)土地，第一次進(jìn)入上海。而今年新進(jìn)入上海的房企還有新華聯(lián)、禹洲地產(chǎn)、力高地產(chǎn)等企業(yè)，這些新入場的爭奪者無疑使得土地供求關(guān)系更加緊張。

房企應(yīng)對術(shù)

“目前土地市場價格很貴，我們?yōu)榱俗尦鞘泄纠硇阅玫匾餐瞥隽烁吨贫龋褪且筮@些城市公司老總和土地投資的老總必須入股到拿地的項目中去，這樣一方面可以讓大家成為項目的合伙人享受項目的分成，另外一方面可以讓大家增加理性去拿地減少我們的拿地成本。”旭輝集團(tuán)執(zhí)行副總裁陳東彪告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

記者同時注意到，房企在開始謹(jǐn)慎拿地的同時也不得不考慮其他的辦法，越來越多房企加入到收購二手項目的開發(fā)行列。

日前新湖中寶發(fā)布公告，稱其以2.4億收購上海虹口一宗2.15萬平方米宅地并支付7.2億拆遷保證金，此外其還以5.72億購入上海眾合持有的上海閔行區(qū)虹橋綠谷廣場C幢。新湖中寶并不是唯一一家通過收購項目來進(jìn)行開發(fā)的企業(yè)，今年11月力高地產(chǎn)以4.16億元收購上海明昌置業(yè)有限公司，從而獲得該公司位于上海楊浦區(qū)五角場的一宗商業(yè)物業(yè)。大悅城地產(chǎn)就是通過同樣的方式進(jìn)入上海，其開發(fā)大悅城一期、二期就是收購的新梅地產(chǎn)資產(chǎn)包而獲取的項目。

不只是這些中小房企，一線城市也會用收購的方式進(jìn)行項目開發(fā)。今年10月底，上置集團(tuán)公告宣布以5.48億價格將其在上置·綠洲雅賓利花園尚未開發(fā)的土地出售給上海萬科，對于萬科而言無疑可以通過這樣的收購以更加低的價格獲取項目。

“以前我們有個部門叫土地投資中心，現(xiàn)在這個部門改名成為項目拓展中心，因為我們不再單一去獲取一手市場的土地，也不單純從事土地開發(fā)的業(yè)務(wù)，我們也會通過收購一些項目進(jìn)行在開發(fā)開進(jìn)行我們的業(yè)務(wù)。”朗詩集團(tuán)董事長田明此前在接受記者采訪時告訴記者。

除了上述方式也有很多企業(yè)將目光聚焦到掘金二線城市。“我們希望參與長三角各個城市的土地拍賣，伺機(jī)進(jìn)入合肥、廈門等城市，目前我們希望到2016年底拿地200億元。比如在今年12月我們就在福州獲取了土地，而在今年11月我們在蘇州拍下土地，未來二線城市還是有很多可以發(fā)展的空間。”正榮集團(tuán)總裁助理兼投資發(fā)展部總經(jīng)理肖春和告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

多位接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，隨著行業(yè)的調(diào)整很多操盤能力不夠的開發(fā)商必然要退出這個市場，隨之而來的資產(chǎn)收購將被很多主流房企看重并進(jìn)行再次包裝。此外，隨著一線城市土地日益減少，很多核心二線城市將成為房企爭奪的目標(biāo)，而如何判斷哪些二線城市有升值空間將成為下一個考驗房企的難題。