“雙降”之下樓市何去何從?

原標(biāo)題：“雙降”之下樓市何去何從?

央廣網(wǎng) 北京 10月25日 消息（記者 呂紅橋） 據(jù)經(jīng)濟之聲《天下財經(jīng)》報道，根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的9月份全國70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)，國內(nèi)房價依舊延續(xù)回暖勢頭。尤其是北上廣深四個一線城市，房價繼續(xù)上攻并且漲幅較大。不過，無論新建商品住宅還是二手住宅，價格環(huán)比漲幅都有所回落。另外，三線城市房價繼續(xù)下滑。在央行降息降準(zhǔn)的大背景下，樓市的走向倍受關(guān)注。

9月樓市整體回暖

我們梳理發(fā)現(xiàn)，9月份的房價數(shù)據(jù)有兩大特點。第一個特點是整體繼續(xù)回暖。從漲價幅度來看，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比綜合平均漲幅分別比8月份擴大1.9%和1.7%。

樓市有“金九銀十”的說法。那么，從9月份的數(shù)據(jù)來看，這種回暖是因為“金九銀十”的提振作用，還是因為樓市自身的企穩(wěn)回升呢？國務(wù)院參事室特約研究員姚景源認(rèn)為是后者。

姚景源：現(xiàn)在樓市略有回升，還不是單純“金九銀十”這樣一個因素。主要還是因為，房地產(chǎn)從去年一月份開始一路負(fù)增長。我們看剛剛公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，全國70個大中城市，39個是上漲的，所以應(yīng)當(dāng)講房地產(chǎn)一路下行的狀態(tài)現(xiàn)在開始趨穩(wěn)。

分化：一線城市全上漲，三線城市全下跌

另外一個特點就是樓市的分化還在加劇。四個一線城市房價都是同比上漲，而且漲幅相對較大；二線城市則是同比漲跌互現(xiàn)；三線城市新建商品住宅價格同比仍然全部下跌。

先來看一線城市。北京、上海、廣州的環(huán)比漲幅都在1%左右，同比漲幅也都沒有達(dá)到兩位數(shù)。唯獨深圳，環(huán)比漲幅高達(dá)4%，同比漲幅更是高達(dá)37.6%，接近四成。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭用“非常罕見”來形容深圳房價的暴漲。

楊紅旭：深圳的房價暴漲在中國樓市歷史上是一個非常罕見的現(xiàn)象。至于原因的話，包括股市火爆對深圳這樣一個資本市場的利好，包括創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的國家政策利好，包括廣東自貿(mào)區(qū)在深圳的落地，都使深圳在需求層面有一個集中的爆發(fā)。

二線城市的房價漲跌幅度普遍不是太明顯，鄭州等中部省會城市環(huán)比上漲，而沈陽、大連、長春等東三省重鎮(zhèn)，則繼續(xù)環(huán)比下跌。三四線城市環(huán)比跌多漲少，同比更是全部下跌。丹東、湛江等城市的同比跌幅都超過了7%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從供需的角度看，這些城市房價下跌是必然現(xiàn)象，而且可能還會持續(xù)一段時間。

張大偉：我們現(xiàn)在看房地產(chǎn)市場，其實最主要看的指標(biāo)還是人口凈流入量。像東北的這些城市，現(xiàn)在可能還處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的過程中，目前的人口可能處于正增長接近于0的這么一個狀態(tài)。價格下行是自然而然的，而且可能會延續(xù)一段時間。

央行雙降樓市或迎暖冬

而對于全國樓市的走向，依然有值得繼續(xù)樂觀的因素，比如央行的降準(zhǔn)降息。從昨天起，央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個百分點。張大偉認(rèn)為，降準(zhǔn)降息所釋放的流動性，將刺激樓市的交易。

張大偉：對于房地產(chǎn)來說，這些政策肯定是利好，肯定會帶來購房者降低一定程度的購房壓力，對于開放商來說，也可以緩解一些資金成本壓力，刺激未來的市場在十一、十二月份開始，還會出現(xiàn)一個相對而言的暖冬。但是經(jīng)過這么多次的窗口期的消耗，目前的需求想爆發(fā)的可能性很小。

當(dāng)然，在有的觀點看來，降準(zhǔn)降息對樓市來說，并不全是利好：雙降有可能加劇人民幣的貶值預(yù)期，進(jìn)而導(dǎo)致外資回流，拋售房產(chǎn)等人民幣資產(chǎn)。不過楊紅旭預(yù)測，這種影響并不顯著。

楊紅旭：我們再次降息之后，可能會使人民幣有進(jìn)一步貶值的壓力，但是我認(rèn)為對樓市的影響非常之小。這個主要因為我們樓市當(dāng)中的外資量非常小，即便是有些外資從樓市當(dāng)中撤出了，它不會對中國樓市構(gòu)成本質(zhì)的影響。

多位專家的看法相對一致，未來樓市仍將以穩(wěn)為主，波動將趨向于溫和。數(shù)據(jù)方面也有支撐：環(huán)比來看，9月份70個大中城市新房和二手房價格漲幅分別回落0.1和0.2個百分點。另外，深圳9月份新房成交4060套，環(huán)比微漲0.1%，二手房均價環(huán)比下降1.6%，顯示深圳樓市已經(jīng)見頂，價格回調(diào)可能在所難免。