西安甲級辦公樓空置率走低 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)競爭將加劇

原標題：西安甲級辦公樓空置率走低 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)競爭將加劇

文/馮翊

三季度西安甲級辦公樓平均有效凈租金環(huán)比上漲

2015年第三季度西安甲級辦公樓市場未錄得任何新項目竣工。西安甲級辦公樓市場自從2013年第四季度位于曲江的中海大廈入市以來，并無新建成的項目供應(yīng)。同期，市場迎來2棟乙級辦公樓（總建筑面積約54,119平方米）竣工使用，分別為：位于城北的保利中達廣場以及高新區(qū)的盈樾國際。

在城市經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的大環(huán)境下，新增需求導(dǎo)致整體甲級市場空置率持續(xù)走低。本季度，西安甲級辦公樓市場凈吸納量達到2,223平方米，環(huán)比大幅上漲。截至第三季度末，甲級辦公樓市場的空置率為10.1%，相比上季度的10.5%下降0.4個百分點；空置面積主要集中在高新區(qū)的都市之門。

三季度，內(nèi)資企業(yè)和本地企業(yè)仍主導(dǎo)西安甲級辦公樓市場租賃需求，其中內(nèi)資企業(yè)更為活躍。上海紅歆財富投資管理有限公司入駐市中心的長安國際中心，租下1,159平方米；比亞迪汽車金融有限公司入駐高新區(qū)林凱國際，租下331平方米以及婧希豪事業(yè)集團租下招商銀行大廈近1,554平方米。與此同時，外資企業(yè)因業(yè)務(wù)需求有限對甲級辦公樓仍持謹慎態(tài)度。在所有租賃成交案例中，較為矚目的案例均出現(xiàn)在位于南二環(huán)與小寨片區(qū)的凱德廣場，包括，星展銀行租下約615平方米以及東芝開利空調(diào)租下約160平方米的辦公樓面積。

甲級辦公樓市場平均有效凈租金環(huán)比上漲。2015年第三季度，受惠于到數(shù)棟入駐率接近滿租水平的甲級辦公樓項目，如市中心的長安國際中心以及高新區(qū)一期的林凱國際，拉動整體甲級辦公樓市場平均有效凈租金微幅走高0.5%至人民幣105.7每平方米每月。

展望2015年第四季度及2016年，西安市場將新增大量甲級辦公樓項目，仲量聯(lián)行預(yù)測租賃市場競爭將日趨激烈。2016年將成為西安甲級辦公樓市場歷史供應(yīng)高峰期，新增供應(yīng)接近710,000平方米，大部分供應(yīng)集中在高新區(qū)二期。由此影響，高新區(qū)二期租賃市場的競爭將愈演愈烈。

“目前， 西安甲級辦公樓市場供需相對平衡，但面對即將到來的大量新增供應(yīng)，預(yù)計部分業(yè)主將面臨項目開發(fā)后期運營方面的挑戰(zhàn)。我們相信在大量新建項目入市的環(huán)境下， 市場將在明年出現(xiàn)明顯變化。企業(yè)用戶在租賃市場上可以選擇的項目將越來越多，因此租戶在談判桌上的議價能力逐漸將高于業(yè)主。”仲量聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)部負責人青疏影表示。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場競爭將加劇

三季度西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場有三個項目開業(yè)，總體量超過290,000平方米。作為龍湖集團在西安打造的第二個社區(qū)型購物中心，位于曲江片區(qū)的龍湖星悅薈-曲江店成功引進永輝精品超市，上影影視，太平洋咖啡，Zoo咖啡，特色餐飲以及兒童業(yè)態(tài)等。此外，華東萬和城位于二環(huán)路片區(qū)，其15萬平方米的體量成為西安零售市場少有項目，主力店CGV影院和大米童趣起先開業(yè)，其他業(yè)態(tài)將于后期陸續(xù)開業(yè)。位于解放路商圈的蘇寧生活廣場除自有品牌蘇寧易購云店，蘇寧超市，蘇寧Expo超級店外，還引進太平洋咖啡及其他兒童業(yè)態(tài)。

本季度，國際零售商的擴張依然明顯。輕奢品牌RedValentino在世紀金花-珠江時代廣場開出其西北地區(qū)第一家門店；PhilippPlein在王府井百貨開設(shè)新店。此外，C&A在曲江壹洋購物中心開出新店后，又計劃在鐘樓片區(qū)增開一家新店。 Uniqlo在萬達-李家村新增一店。來自瑞典的家居品牌宜家于8月底開出西北地區(qū)第一家旗艦店。該項目位于灃東新城的三橋片區(qū)，營業(yè)面積達到37,000平方米，正式開業(yè)當天進店人數(shù)超過40萬。宜家的開業(yè)有望提升三橋片區(qū)的零售商務(wù)氛圍，以及鞏固西安為中國西北地區(qū)核心零售市場的地位。

展望2015年第四季度及2016年，仲量聯(lián)行預(yù)計西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場預(yù)計有接近800,000平方米的新項目入市。新增供應(yīng)的放量將進一步加劇市場競爭，部分位于非核心商圈的零售物業(yè)項目或?qū)⒔档妥饨疒A得較高入駐率。然而，位于核心商圈，如小寨，業(yè)績表現(xiàn)較好的零售項目，其租金上漲幅度仍將在西安零售物業(yè)市場上脫穎而出。由此，西安零售物業(yè)市場平均有效凈租金有望繼續(xù)攀升。

“在未來大量新增供應(yīng)中，西安零售物業(yè)市場上亦出現(xiàn)多個優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項目，如印象城，陽光天地及熙地港等。這些項目有望憑借經(jīng)驗豐富的招商運營團隊及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理贏得較好的資產(chǎn)表現(xiàn)。”仲量聯(lián)行西安分公司董事總經(jīng)理喬裕生表示。

西安高端住宅市場銷量同比環(huán)比下降

三季度，國家針對房地產(chǎn)市場而出臺了一系列利好政策，如人民銀行下調(diào)存貸款基準利率、降低二套房首付比例、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的免征期限、提高公積金貸款限額以及解除了長達十年的“限外令”。然而，這些刺激政策其成效還未在西安高端住宅市場上初步顯現(xiàn)。本季度，西安高端住宅市場銷量接近1,500套，環(huán)比下降25.6%，同比下降0.8%。

整體來看，銷量主要集中在城南和高新區(qū)。其中，位于城南的天地源丹軒坊和高新片區(qū)的香榭蘭廷銷量較領(lǐng)先于片區(qū)內(nèi)其他項目。在新供應(yīng)方面，西安高端住宅市場只有一個項目推盤，新增供應(yīng)568套，但相比上個季度套數(shù)增加超過一倍，其原因主要仍在于開發(fā)商大力去庫存回現(xiàn)，放緩?fù)票P節(jié)奏。西安高端住宅市場平均資本值微幅上漲0.3%至人民幣10,860每平方米。

展望后市，利好政策將有助刺激需求，預(yù)計銷量有望回升。接下來幾個月，國家有機會為提振房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M一步推出刺激政策。仲量聯(lián)行預(yù)計一系列利好政策亦將扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在仍處于觀望的潛在購房者態(tài)度。2015年第四季度及2016年全年，西安高端住宅市場整體銷售氣氛將逐步回暖，市場成交亦有望逐漸回升。 

（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行）