西安甲級辦公樓空置率走低 優質零售物業競爭將加劇

原標題：西安甲級辦公樓空置率走低 優質零售物業競爭將加劇

文/馮翊

三季度西安甲級辦公樓平均有效凈租金環比上漲

2015年第三季度西安甲級辦公樓市場未錄得任何新項目竣工。西安甲級辦公樓市場自從2013年第四季度位于曲江的中海大廈入市以來，并無新建成的項目供應。同期，市場迎來2棟乙級辦公樓（總建筑面積約54,119平方米）竣工使用，分別為：位于城北的保利中達廣場以及高新區的盈樾國際。

在城市經濟持續健康發展的大環境下，新增需求導致整體甲級市場空置率持續走低。本季度，西安甲級辦公樓市場凈吸納量達到2,223平方米，環比大幅上漲。截至第三季度末，甲級辦公樓市場的空置率為10.1%，相比上季度的10.5%下降0.4個百分點；空置面積主要集中在高新區的都市之門。

三季度，內資企業和本地企業仍主導西安甲級辦公樓市場租賃需求，其中內資企業更為活躍。上海紅歆財富投資管理有限公司入駐市中心的長安國際中心，租下1,159平方米；比亞迪汽車金融有限公司入駐高新區林凱國際，租下331平方米以及婧希豪事業集團租下招商銀行大廈近1,554平方米。與此同時，外資企業因業務需求有限對甲級辦公樓仍持謹慎態度。在所有租賃成交案例中，較為矚目的案例均出現在位于南二環與小寨片區的凱德廣場，包括，星展銀行租下約615平方米以及東芝開利空調租下約160平方米的辦公樓面積。

甲級辦公樓市場平均有效凈租金環比上漲。2015年第三季度，受惠于到數棟入駐率接近滿租水平的甲級辦公樓項目，如市中心的長安國際中心以及高新區一期的林凱國際，拉動整體甲級辦公樓市場平均有效凈租金微幅走高0.5%至人民幣105.7每平方米每月。

展望2015年第四季度及2016年，西安市場將新增大量甲級辦公樓項目，仲量聯行預測租賃市場競爭將日趨激烈。2016年將成為西安甲級辦公樓市場歷史供應高峰期，新增供應接近710,000平方米，大部分供應集中在高新區二期。由此影響，高新區二期租賃市場的競爭將愈演愈烈。

“目前， 西安甲級辦公樓市場供需相對平衡，但面對即將到來的大量新增供應，預計部分業主將面臨項目開發后期運營方面的挑戰。我們相信在大量新建項目入市的環境下， 市場將在明年出現明顯變化。企業用戶在租賃市場上可以選擇的項目將越來越多，因此租戶在談判桌上的議價能力逐漸將高于業主。”仲量聯行商業地產部負責人青疏影表示。

優質零售物業市場競爭將加劇

三季度西安優質零售物業市場有三個項目開業，總體量超過290,000平方米。作為龍湖集團在西安打造的第二個社區型購物中心，位于曲江片區的龍湖星悅薈-曲江店成功引進永輝精品超市，上影影視，太平洋咖啡，Zoo咖啡，特色餐飲以及兒童業態等。此外，華東萬和城位于二環路片區，其15萬平方米的體量成為西安零售市場少有項目，主力店CGV影院和大米童趣起先開業，其他業態將于后期陸續開業。位于解放路商圈的蘇寧生活廣場除自有品牌蘇寧易購云店，蘇寧超市，蘇寧Expo超級店外，還引進太平洋咖啡及其他兒童業態。

本季度，國際零售商的擴張依然明顯。輕奢品牌RedValentino在世紀金花-珠江時代廣場開出其西北地區第一家門店；PhilippPlein在王府井百貨開設新店。此外，C&A在曲江壹洋購物中心開出新店后，又計劃在鐘樓片區增開一家新店。 Uniqlo在萬達-李家村新增一店。來自瑞典的家居品牌宜家于8月底開出西北地區第一家旗艦店。該項目位于灃東新城的三橋片區，營業面積達到37,000平方米，正式開業當天進店人數超過40萬。宜家的開業有望提升三橋片區的零售商務氛圍，以及鞏固西安為中國西北地區核心零售市場的地位。

展望2015年第四季度及2016年，仲量聯行預計西安優質零售物業市場預計有接近800,000平方米的新項目入市。新增供應的放量將進一步加劇市場競爭，部分位于非核心商圈的零售物業項目或將降低租金贏得較高入駐率。然而，位于核心商圈，如小寨，業績表現較好的零售項目，其租金上漲幅度仍將在西安零售物業市場上脫穎而出。由此，西安零售物業市場平均有效凈租金有望繼續攀升。

“在未來大量新增供應中，西安零售物業市場上亦出現多個優質零售物業項目，如印象城，陽光天地及熙地港等。這些項目有望憑借經驗豐富的招商運營團隊及優質的物業管理贏得較好的資產表現。”仲量聯行西安分公司董事總經理喬裕生表示。

西安高端住宅市場銷量同比環比下降

三季度，國家針對房地產市場而出臺了一系列利好政策，如人民銀行下調存貸款基準利率、降低二套房首付比例、調整住房轉讓營業稅的免征期限、提高公積金貸款限額以及解除了長達十年的“限外令”。然而，這些刺激政策其成效還未在西安高端住宅市場上初步顯現。本季度，西安高端住宅市場銷量接近1,500套，環比下降25.6%，同比下降0.8%。

整體來看，銷量主要集中在城南和高新區。其中，位于城南的天地源丹軒坊和高新片區的香榭蘭廷銷量較領先于片區內其他項目。在新供應方面，西安高端住宅市場只有一個項目推盤，新增供應568套，但相比上個季度套數增加超過一倍，其原因主要仍在于開發商大力去庫存回現，放緩推盤節奏。西安高端住宅市場平均資本值微幅上漲0.3%至人民幣10,860每平方米。

展望后市，利好政策將有助刺激需求，預計銷量有望回升。接下來幾個月，國家有機會為提振房地產市場或將進一步推出刺激政策。仲量聯行預計一系列利好政策亦將扭轉現在仍處于觀望的潛在購房者態度。2015年第四季度及2016年全年，西安高端住宅市場整體銷售氣氛將逐步回暖，市場成交亦有望逐漸回升。 

（數據來源：仲量聯行）