標(biāo)桿房企今年或輕松達(dá)標(biāo) 樓市新一輪調(diào)整隨后就到

原標(biāo)題：標(biāo)桿房企今年或輕松達(dá)標(biāo) 樓市新一輪調(diào)整隨后就到？

轉(zhuǎn)型已成房地產(chǎn)行業(yè)共識(shí)，但賣(mài)房子的老本行暫時(shí)還不能丟。“銀十”已過(guò)大半，標(biāo)桿房企要完成年度目標(biāo)似乎已“勝券在握”。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，到三季度末，20家典型房企的平均銷(xiāo)售目標(biāo)完成率為64.54%。恒大地產(chǎn)（03333.HK）、華潤(rùn)置地（01109.HK）的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率已超80%，四季度相對(duì)輕松。保利地產(chǎn)（600048.SH）、中海地產(chǎn)（00688.HK）等房企的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率也均接近70%。

四季度是房企沖刺業(yè)績(jī)的最后階段，按照過(guò)往的數(shù)據(jù)來(lái)看，四季度的銷(xiāo)售金額往往會(huì)占房企全年業(yè)績(jī)的四成。由此來(lái)看，標(biāo)桿房企完成年度目標(biāo)是大概率事件。

然而，三季度GDP首次跌破7%，前三季度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)字也不甚樂(lè)觀，房企對(duì)后市發(fā)展缺乏信心，明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒚媾R新一輪調(diào)整。 

部分房企提前達(dá)標(biāo)

以恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)為代表的第一梯隊(duì)房企在規(guī)模擴(kuò)張上保持著領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

恒大地產(chǎn)在9月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約為112.2億元，同比增長(zhǎng)36.3%；合約銷(xiāo)售面積約為141.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.9%。前三個(gè)季度中，恒大地產(chǎn)累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約達(dá)1287.4億元，同比增長(zhǎng)31%，完成1500億元年度銷(xiāo)售目標(biāo)的85.8%。

保利地產(chǎn)9月實(shí)現(xiàn)簽約金額116.77億元，簽約面積90.82萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)12.6%和0.6%。1-9月，保利地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1097.88億元，簽約面積857.63萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)19.6%、19.9%，完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)的73.1%。

而中海地產(chǎn)在將年度銷(xiāo)售目標(biāo)從1680億港元上調(diào)至1800億港元之后，前三季度的目標(biāo)完成率依然高達(dá)68.1%。前9月，受益于一線城市中高端市場(chǎng)的火爆，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1226.02億港元，相應(yīng)的累計(jì)樓面面積為854.44萬(wàn)平方米。

房企“一哥”萬(wàn)科（000002.SZ）雖未對(duì)外公布銷(xiāo)售目標(biāo)，但其今年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)依然可圈可點(diǎn)，老大地位難以撼動(dòng)。

單9月而言，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積184萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)11%；銷(xiāo)售金額244億元，同比增長(zhǎng)25%，并創(chuàng)下公司年內(nèi)次高。前三個(gè)季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1440萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)14%；銷(xiāo)售金額1805億元，同比增長(zhǎng)21%。

克而瑞研究中心分析，標(biāo)桿房企的項(xiàng)目數(shù)量多，品牌效應(yīng)強(qiáng)，因此受到市場(chǎng)及季節(jié)因素的影響較小。

事實(shí)上，和二季度相比，三季度房企的銷(xiāo)售金額在整體上出現(xiàn)了不同程度的下滑。克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的房企三季度銷(xiāo)售排行榜中，TOP10企業(yè)的下降幅度最大，環(huán)比下降12.29%，TOP20環(huán)比下跌6.51%，TOP50環(huán)比減少了4.19%。業(yè)績(jī)的下滑主要是因?yàn)榧竟?jié)性因素所致，七八月份是傳統(tǒng)淡季，大多房企在經(jīng)過(guò)半年的業(yè)績(jī)沖刺后，在這兩個(gè)月的推案、營(yíng)銷(xiāo)等方面沒(méi)有太大動(dòng)作。

由于今年房地產(chǎn)區(qū)域分化明顯，布局重心在一線及重點(diǎn)二線城市的房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較好。而一些樓市熱銷(xiāo)區(qū)域甚至為行業(yè)帶來(lái)了“黑馬”。

以深圳為例，這座土地稀缺的年輕城市在今年二季度以來(lái)樓市“噴發(fā)”，房?jī)r(jià)和成交量紛紛大漲，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)在今年上漲了30%甚至更多。在深圳重點(diǎn)布局的龍光地產(chǎn)、深圳控股等開(kāi)發(fā)商因此受益。

龍光地產(chǎn)（03380.HK）前9月，實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約為人民幣132.5億元，同比增長(zhǎng)54.8%，合約銷(xiāo)售面積約為186.8萬(wàn)平方米。該公司因業(yè)績(jī)向好，曾將年度目標(biāo)由145億元上調(diào)至180億元，按最新目標(biāo)計(jì)算，龍光地產(chǎn)的年度目標(biāo)完成率依然高達(dá)74%。

深圳控股（00604.HK）今年可供銷(xiāo)售貨值中70%為深圳項(xiàng)目，前9月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額約138億元，同比大幅上升188.8%，提前完成了110億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。

另一家立足于深圳的未上市房企也已提前完成年度目標(biāo)。該房企內(nèi)部人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者：“我們已經(jīng)超額完成了年度任務(wù)，接下來(lái)會(huì)控制推貨節(jié)奏和價(jià)格。” 

新一輪調(diào)整將來(lái)臨？ 

隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策放松的預(yù)期進(jìn)一步加強(qiáng)以及傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，房企們勢(shì)必將加大推貨量，增加營(yíng)銷(xiāo)舉措，沖刺年度目標(biāo)。

克而瑞研究中心分析，像恒大地產(chǎn)等銷(xiāo)售表現(xiàn)出色的房企，最后3個(gè)月相對(duì)輕松，推盤(pán)節(jié)奏可能會(huì)放緩。恒大今年銷(xiāo)售情況十分“亮眼”，連續(xù)打破單月銷(xiāo)售紀(jì)錄，即便下半年推貨量相對(duì)其整體規(guī)模來(lái)說(shuō)并不大，完成全年目標(biāo)也已無(wú)懸念，并能將更多的精力放在存量的去化上。

但對(duì)于一些銷(xiāo)售表現(xiàn)不夠理想的房企而言，四季度將面臨一定壓力。富力地產(chǎn)（02777.HK）前9月實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售收入（按照已經(jīng)簽署的銷(xiāo)售協(xié)定）共約338.5億元，僅完成全年目標(biāo)的61.55%。

銷(xiāo)售雖然在回暖，房企對(duì)后市的投資信心卻依然不足。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局19日公布的1~9月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資70535億元，同比名義增長(zhǎng)僅2.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)4.2%），增速比1~8月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到有史以來(lái)的最低點(diǎn)。

拿地方面，房企1~9月的土地購(gòu)置面積15890萬(wàn)平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4916億元，下降27.5%，降幅擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞研究中心分析師楊科偉認(rèn)為，雖然二季度開(kāi)始市場(chǎng)明顯回暖，但大多數(shù)庫(kù)存壓力較大的城市，庫(kù)存過(guò)高的局面并未根本上改變，總體上仍處于庫(kù)存消化階段，這一定程度上影響了企業(yè)的投資信心。

不過(guò)，當(dāng)前新開(kāi)工數(shù)據(jù)有所向好。1~9月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積114814萬(wàn)平方米，下降12.6%，降幅收窄4.2個(gè)百分點(diǎn)。

楊科偉認(rèn)為，四季度宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，全年保七堪憂，中央層面出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激政策將是大概率事件。對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)比重較大的房地產(chǎn)行業(yè)自然將被囊括其中，新版930或只是新一輪救市潮的序曲，特別是前期力度較大，而銀行、地方政府懶于執(zhí)行的政策，或有將于四季度推動(dòng)加速落地，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上行。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則表示，從短期內(nèi)來(lái)看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒(méi)有明顯改變，“去庫(kù)存”仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變。此外，今年下半年以來(lái)，一線城市、部分二線城市需求被透支，待市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，2016年初新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨。