標桿房企今年或輕松達標 樓市新一輪調整隨后就到

原標題：標桿房企今年或輕松達標 樓市新一輪調整隨后就到？

轉型已成房地產行業共識，但賣房子的老本行暫時還不能丟。“銀十”已過大半，標桿房企要完成年度目標似乎已“勝券在握”。

克而瑞研究中心的數據顯示，到三季度末，20家典型房企的平均銷售目標完成率為64.54%。恒大地產（03333.HK）、華潤置地（01109.HK）的銷售目標完成率已超80%，四季度相對輕松。保利地產（600048.SH）、中海地產（00688.HK）等房企的銷售目標完成率也均接近70%。

四季度是房企沖刺業績的最后階段，按照過往的數據來看，四季度的銷售金額往往會占房企全年業績的四成。由此來看，標桿房企完成年度目標是大概率事件。

然而，三季度GDP首次跌破7%，前三季度的房地產開發投資數字也不甚樂觀，房企對后市發展缺乏信心，明年的房地產市場或將面臨新一輪調整。 

部分房企提前達標

以恒大地產、保利地產為代表的第一梯隊房企在規模擴張上保持著領先優勢。

恒大地產在9月實現合約銷售金額約為112.2億元，同比增長36.3%；合約銷售面積約為141.8萬平方米，同比增長16.9%。前三個季度中，恒大地產累計合約銷售金額約達1287.4億元，同比增長31%，完成1500億元年度銷售目標的85.8%。

保利地產9月實現簽約金額116.77億元，簽約面積90.82萬平方米，分別同比增長12.6%和0.6%。1-9月，保利地產累計實現簽約金額1097.88億元，簽約面積857.63萬平方米，分別同比增長19.6%、19.9%，完成年度銷售目標的73.1%。

而中海地產在將年度銷售目標從1680億港元上調至1800億港元之后，前三季度的目標完成率依然高達68.1%。前9月，受益于一線城市中高端市場的火爆，中海地產實現合約銷售金額1226.02億港元，相應的累計樓面面積為854.44萬平方米。

房企“一哥”萬科（000002.SZ）雖未對外公布銷售目標，但其今年的業績表現依然可圈可點，老大地位難以撼動。

單9月而言，萬科實現銷售面積184萬平米，同比增長11%；銷售金額244億元，同比增長25%，并創下公司年內次高。前三個季度，萬科實現銷售面積1440萬平米，同比增長14%；銷售金額1805億元，同比增長21%。

克而瑞研究中心分析，標桿房企的項目數量多，品牌效應強，因此受到市場及季節因素的影響較小。

事實上，和二季度相比，三季度房企的銷售金額在整體上出現了不同程度的下滑。克而瑞研究中心監測的房企三季度銷售排行榜中，TOP10企業的下降幅度最大，環比下降12.29%，TOP20環比下跌6.51%，TOP50環比減少了4.19%。業績的下滑主要是因為季節性因素所致，七八月份是傳統淡季，大多房企在經過半年的業績沖刺后，在這兩個月的推案、營銷等方面沒有太大動作。

由于今年房地產區域分化明顯，布局重心在一線及重點二線城市的房企銷售業績較好。而一些樓市熱銷區域甚至為行業帶來了“黑馬”。

以深圳為例，這座土地稀缺的年輕城市在今年二季度以來樓市“噴發”，房價和成交量紛紛大漲，部分區域的房價在今年上漲了30%甚至更多。在深圳重點布局的龍光地產、深圳控股等開發商因此受益。

龍光地產（03380.HK）前9月，實現合約銷售額約為人民幣132.5億元，同比增長54.8%，合約銷售面積約為186.8萬平方米。該公司因業績向好，曾將年度目標由145億元上調至180億元，按最新目標計算，龍光地產的年度目標完成率依然高達74%。

深圳控股（00604.HK）今年可供銷售貨值中70%為深圳項目，前9月實現合同銷售額約138億元，同比大幅上升188.8%，提前完成了110億元的銷售目標。

另一家立足于深圳的未上市房企也已提前完成年度目標。該房企內部人士告訴《第一財經日報》記者：“我們已經超額完成了年度任務，接下來會控制推貨節奏和價格。” 

新一輪調整將來臨？ 

隨著房地產行業政策放松的預期進一步加強以及傳統旺季的到來，房企們勢必將加大推貨量，增加營銷舉措，沖刺年度目標。

克而瑞研究中心分析，像恒大地產等銷售表現出色的房企，最后3個月相對輕松，推盤節奏可能會放緩。恒大今年銷售情況十分“亮眼”，連續打破單月銷售紀錄，即便下半年推貨量相對其整體規模來說并不大，完成全年目標也已無懸念，并能將更多的精力放在存量的去化上。

但對于一些銷售表現不夠理想的房企而言，四季度將面臨一定壓力。富力地產（02777.HK）前9月實現總銷售收入（按照已經簽署的銷售協定）共約338.5億元，僅完成全年目標的61.55%。

銷售雖然在回暖，房企對后市的投資信心卻依然不足。

國家統計局19日公布的1~9月份全國房地產開發投資和銷售數據顯示，今年1~9月份，全國房地產開發投資70535億元，同比名義增長僅2.6%（扣除價格因素實際增長4.2%），增速比1~8月份回落0.9個百分點，達到有史以來的最低點。

拿地方面，房企1~9月的土地購置面積15890萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份擴大1.7個百分點；土地成交價款4916億元，下降27.5%，降幅擴大2.9個百分點。

克而瑞研究中心分析師楊科偉認為，雖然二季度開始市場明顯回暖，但大多數庫存壓力較大的城市，庫存過高的局面并未根本上改變，總體上仍處于庫存消化階段，這一定程度上影響了企業的投資信心。

不過，當前新開工數據有所向好。1~9月，全國房屋新開工面積114814萬平方米，下降12.6%，降幅收窄4.2個百分點。

楊科偉認為，四季度宏觀經濟下行壓力加大，全年保七堪憂，中央層面出臺經濟刺激政策將是大概率事件。對于宏觀經濟比重較大的房地產行業自然將被囊括其中，新版930或只是新一輪救市潮的序曲，特別是前期力度較大，而銀行、地方政府懶于執行的政策，或有將于四季度推動加速落地，從而推動房地產市場持續上行。

同策咨詢研究部總監張宏偉則表示，從短期內來看，當前樓市仍然是調整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變。此外，今年下半年以來，一線城市、部分二線城市需求被透支，待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，2016年初新一輪房地產市場調整極有可能會來臨。