銀行房貸四季度狀況：信貸額度整體不及往年吃緊

原標題：銀行房貸四季度狀況：信貸額度整體不及往年吃緊

房企目前的推盤已為后市提供了充足貨源，同時各地市場認購情況也表現良好，22個城市最近整體認購率達到61%。他預計，“銀十”市場表現有望超過9月。

以往到了10月份，有貸款購房需求的人往往會遇到兩個并行現象。一來，樓市進入“金九銀十”，房企推盤逐步進入高峰階段；二來，有些銀行進入第四季度，信貸額度就不夠寬裕了，對于利潤較薄的房貸的青睞程度隨之下降。正所謂“貸款放年頭，存款沖年尾”。今年的情況又是怎樣的呢？

從房企推盤情況來看，中原地產監測的9月末22個城市重點項目的推售套數環比增加104%，達到年內的第三高位。中原地產首席分析師張大偉在接受《第一財經日報》采訪時表示，房企目前的推盤已為后市提供了充足貨源，同時各地市場認購情況也表現良好，22個城市最近整體認購率達到61%。他預計，“銀十”市場表現有望超過9月。

不過，銀行并未隨之火熱起來，貸款政策仍然“冷靜”。本報記者從一家股份制銀行上海分行零售業務部門人士處獲悉，從首套房貸打折情況來看，該行此前提供的85、86折優惠已經悄然從嚴，一般情況下最低折扣升至9折。

對“豪宅”房貸趨于謹慎

“到了最后一個季度，會有部分銀行出于額度或利潤考慮，收縮房貸折扣力度，北京也有類似的情況。”張大偉在接受采訪時稱。在他看來，一線城市房地產價格近幾個月來連續走高，銀行出于風控考量，也會謹慎一些。

從搜房網統計的上海地區數據來看，首套房貸最低折扣仍以基準利率打9折為主流，工行、民生此前提供低于9折的折扣幅度已經縮小，目前也實行最低9折。

盡管有個別銀行調整了貸款定價，但整體來看，較之往年，今年年尾的信貸額度并不緊張。“2012年、2013年的時候，年尾我們支行基本上不放房貸了，有顧客申請，也會壓到下一年頭上再說，今年我們還是做的，額度都是有的。”

本報記者近期走訪上海多家銀行支行發現，大行中，諸如農行、建行仍表示，雖然一般情況下首套房貸利率給予9折，但如果貸款人個人征信紀錄良好，且純商業貸款額度達到200萬以上，支行仍然可以為客戶嘗試申請86折~88折的折扣。

從整體政策環境來看，2015年房地產市場政策在2014年逐步寬松的基礎上仍在進一步給予支持。9月30日，央行聯合銀監會發布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%，同日，公積金異地使用政策也發布，同時要求部分城市提高公積金額度。

這一政策是本著“分類指導，因地施策”的原則制定的，主要激活改善的是三四線城市的需求，北、上、廣、深這些房價上升的城市仍在“限購”之中，首套房貸首付比例仍是雷打不動的三成。不過，對于貸款利率定價相對較高的二套房貸，銀行政策卻出現了一些同向變動跡象，據搜房網最新統計，有少數銀行已經調低了限購城市的二套房首付比例，有銀行從原來的七成調至了六成。

對銀行來說，對于房貸，除了有政策面、額度、定價等考慮因素外，還有風險控制。據張大偉觀察，一些銀行開始關注一線城市高端商品房的貸款風險，態度趨于謹慎。他表示，近幾個月，北京、上海出現新建商品房“豪宅化”（單套總價高于1000萬或單價高于10萬/平方米）趨勢，且成交量創下了歷史紀錄。本報記者從前述股份制銀行零售業務部門人士處也獲得相似觀點佐證。

“托底蓋帽”政策面

從政策面看，雙向調控、托底蓋帽的做法仍較明顯。一方面，是為最基本住房保障“托底”，并“蓋帽”抑制過度投機導致的房價過快上漲。此外，張大偉稱，也是避免一二線城市房價上漲失控，避免三四線城市樓市跌入深淵。

近日25%的首套房首付新策，就撇開了一線限購城市。“托底蓋帽”意向明顯。

從國家統計局最新統計到8月份的70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，整體市場的供需不均衡、價格漲跌不均衡仍在持續。以新建商品住宅數據為例，與去年8月份相比，70個城市中價格下降的有61個，丹東、湛江下跌幅度已達8.7%；上漲的城市有9個，依次為深圳、上海、北京、廣州、南京、杭州、武漢、寧波、廈門，其中深圳漲幅為31.8%。同期二手住宅價格變動情況與之相似。

盤點2014年以來的五輪牽動樓市的政策變動，依次為：第一輪，部分地區逐漸松綁限購；第二輪，2014年“9·30”央行的限購政策調整及降息；第三輪，各地發布的購房補貼及央行的再次降準；第四輪，2015年“3·30”前后開始鼓勵自住及改善需求的政策（主要在公積金政策）；第五輪，2015年8月前后，松綁限外令、再次降準降息、全國針對二套公積金政策松綁等。

政策陸續出臺推動市場銷售加快，市場主體心態也在發生微妙變化。日前上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦在接受采訪時稱，在當前市場環境較好的情況下，開發商抓緊時間去庫存的心情比較迫切，改善型項目彈性更大，開發商擔心一旦風向轉變將面臨困境。

中原監測的40個城市數據顯示，9月新建住宅成交面積較8月同期微升2%，其中三四線城市表現最好，較8月同期上升8%。

然而，從銀行放房貸的思路來看，本報記者從多家銀行采訪獲悉，恰恰是出于風控考量，目前為止銀行仍然更為支持一線限購城市的貸款，對于三四線城市要求嚴格。