中國(guó)樓市呈現(xiàn)劇烈分化 北上廣或難復(fù)制深圳式暴漲

全國(guó)樓市劇烈分化 北上廣或難復(fù)制深圳式暴漲 （圖片/新華）

原標(biāo)題：全國(guó)樓市劇烈分化 北上廣或難復(fù)制深圳式暴漲

深圳房?jī)r(jià)在3·30新政后“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”，而同為一線城市，北上廣的開發(fā)商操盤手們似乎只有羨慕的份兒。曾經(jīng)多年領(lǐng)漲的北京樓市今年也未見大漲。諸多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，深圳此輪房?jī)r(jià)暴漲的一系列因素，其他城市并不具備。

“接下來北上廣也會(huì)漲，包括一些熱點(diǎn)的二線城市，但三四線不可能了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

北上廣難以追隨深圳

3·30新政對(duì)樓市的刺激，首先表現(xiàn)在一二線城市的成交量上。數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)主要的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為26.199萬套，環(huán)比上月的24.17萬套上漲幅度達(dá)到了8.4%，而同比漲幅更是高達(dá)20.1%。其中一線城市2015年前5月簽約17.11萬套，同比漲幅達(dá)到了41%，二線城市合計(jì)簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%，三線城市簽約16.9萬套，基本持平，四線城市成交量有輕微下調(diào)。

高成交之后往往便是價(jià)格上揚(yáng)。但張大偉認(rèn)為，深圳不會(huì)成為北上廣的示范。他表示，深圳能迅速?gòu)?fù)蘇有幾個(gè)原因：深圳的城市人口結(jié)構(gòu)比較年輕，一些購(gòu)買力也有所出倉(cāng)；深圳自身一些限外政策的松綁和微調(diào)，對(duì)當(dāng)?shù)匦枨蟮脑黾右财鸬搅艘欢ㄗ饔茫簧钲谛略鐾恋毓┙o是北上廣深中最少的，各方就有了上漲的預(yù)期。

中聯(lián)鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平認(rèn)為，相對(duì)深圳來說，北上廣的供求矛盾比較小，供求的不平衡是深圳房?jī)r(jià)大漲的根本原因。

“除非北上廣都放開限購(gòu)，可能就會(huì)出現(xiàn)類似深圳的房?jī)r(jià)熱，否則像深圳這么瘋狂是不太可能的。”肖小平說。

全國(guó)樓市分化加劇

張大偉指出，2015年來，全國(guó)主要城市樓市的特點(diǎn)是：成交復(fù)蘇，一二線明顯上漲，分化嚴(yán)重。他認(rèn)為，購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，其中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

3·30新政正是從信貸方面著力，釋放了二套房需求。由于后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會(huì)有多種可能性，包括降準(zhǔn)降息繼續(xù)在二季度都有出現(xiàn)的可能性，購(gòu)房者入市的積極性的確在提高。

但這種刺激基本只會(huì)出現(xiàn)在一二線城市。總體來看，目前除了深圳，全國(guó)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍然沒有明顯上漲現(xiàn)象，或者仍然處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，說明大多數(shù)城市仍然處于去庫(kù)存階段，仍然沒有明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)。

同策咨詢研究部預(yù)計(jì)，到了下半年，當(dāng)前庫(kù)存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫(kù)存去化周期將回落至15個(gè)月以下，去庫(kù)存的壓力將進(jìn)一步減輕，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理。

但其他供地量偏大與庫(kù)存量偏大、庫(kù)存去化周期在20個(gè)月以上的城市則仍然面臨去庫(kù)存的壓力。比如西安、青島、天津、沈陽(yáng)、呼和浩特等二線城市，舟山、保定、東營(yíng)、臨沂、運(yùn)城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市房?jī)r(jià)則難以有上漲壓力，甚至可能仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫(kù)存。