樓市政策出大招回暖成主題

原標題：樓市政策出大招回暖成主題 政策有放松空間

今年以來,樓市政策大招不斷,3月30日,樓市新政出臺,二套房貸最低首付比例降至四成。同一天,財政部發(fā)布通知,明確兩年普通住房售出免征營業(yè)稅。與此同時,兩次降息、兩次降準,各地繼續(xù)響應中央落實公積金新政,加之貨幣政策進一步放寬的預期影響,回暖已成為樓市的主旋律。

政策穩(wěn)字當頭

每年政府工作報告一直是各行各業(yè)重點關(guān)注的指示性文件,對于受政策影響明顯的房地產(chǎn)行業(yè)而言,全國兩會期間是不會有具體政策出臺的,但全國兩會中會將全年經(jīng)濟發(fā)展方向確定下來,特別是政府工作報告。今年的政府工作報告提出分類指導、因地制宜、穩(wěn)定住房消費等關(guān)鍵詞。

今年的政府工作報告提出分類指導,因地制宜,穩(wěn)定住房消費等關(guān)鍵詞。業(yè)內(nèi)人士表示,再提穩(wěn)定住房需求,后續(xù)的貨幣政策及樓市政策將成為今年政策面最大看點,樓市也將進一步回暖。

今年的政府工作報告與往年相比提出了“穩(wěn)”,而支持自住性房時隔5年再次提出,可謂熱度不減,支持自住性房在2009年,2010年也有所提到。今年的政府工作報告延續(xù)了去年提出的“房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展”,這個關(guān)鍵詞是提出頻率最多的關(guān)鍵詞,從2007年提出以來,連續(xù)4年提出,并在2012年、2014年都有所提及。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱,2015年政府工作報告對于房地產(chǎn)的表述方式用“支持促進”代替了“調(diào)控抑制”,再提穩(wěn)定住房需求,后續(xù)的貨幣政策及樓市政策將成為今年政策面最大看點,樓市也將進一步回暖。

值得注意的是,2009年兩會提出“支持自主房購買”后,樓市一改2008年低迷之勢,2009年兩會后,房價開始走上一發(fā)不可收拾的暴漲之路。5年后,同樣在樓市低迷背景之下,經(jīng)濟增速受影響,樓市是否會再度迎來暖春?業(yè)內(nèi)人士認為,對于剛需、改善人群來說,今年是一個較好購房時機,特別是一線城市,房價企穩(wěn)可期。

救市力度超預期

3月30日下午4點58分,央行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布通知之前,誰也沒想到政府會有如此大的力度刺激樓市,更沒有想到的是僅僅10分鐘后,財政部和國家稅務總局又聯(lián)合發(fā)布消息,稱從3月31日起,個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。

都知道今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策會放松,但這個力度遠超市場預期,對已經(jīng)顯現(xiàn)疲態(tài)一年多的樓市而言,這無疑是一劑強心針。當晚,不僅中介機構(gòu)延長營業(yè),開發(fā)企業(yè)的高管們也點燈夜戰(zhàn),積極應對。

除了直接的房地產(chǎn)政策,貨幣政策走向也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點。2月28日,中國人民銀行宣布下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點。這一降息恰恰發(fā)生在兩會前夕,預示著相對寬松和溫和的貨幣政策環(huán)境的持續(xù)來臨。5月10日,央行年內(nèi)再度宣布降息,決定自5月11日起,金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.1%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.25%。

在央行降息、降準,降二套房首付的同時,地方政府的刺激樓市政策同樣接連出臺,5月以來,包括大連、江門等地方政府出臺支持居民自住和改善性住房的政策。更多地區(qū)則是從局部入手作出政策調(diào)整,其中公積金貸款放松以及財政補貼購房成為最主要的兩大地方刺激樓市的手段。

政策仍有放松空間

業(yè)內(nèi)人士認為,對購房人來說,降息直接降低按揭成本,有利于減輕其按揭償貸壓力,刺激購房人置業(yè)欲望,同時也將使得開發(fā)商作為企業(yè)的融資成本和償貸壓力有所降低,使開發(fā)企業(yè)在銷售策略上獲得一定的靈活操作空間。2015年,房地產(chǎn)政策延續(xù)央行宣布下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率之后,11日,北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣布下調(diào)公積金貸款利率0.25個百分點。調(diào)整后,這些地方5年期以上(含5年)貸款利率由現(xiàn)行4%下調(diào)至3.75%,為歷史最低。

張大偉分析認為:各地都在最近開始調(diào)整公積金額度,主要原因都是為了救市,從目前市場看,公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購房工具,而且公積金的利率相當于商業(yè)貸款利率的6.8折,對于市場有直接的刺激影響。

此外,按照目前的基準利率,商業(yè)貸款購房利率為5.65%,住房公積金貸款利率為3.75%,從最近的20次房貸利率變化看,已經(jīng)雙雙跌破2009年歷史最寬松時期執(zhí)行的5.94%與3.87%。數(shù)據(jù)顯示,自2007年7月份以來,住房公積金貸款利率曾高達5.22%,而商業(yè)貸款利率曾高達7.83%。

4月以來,在3·30樓市新政助推下,北京、上海、廣州等一線城市樓市成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)大漲。與此同時,受庫存高企、市場低迷影響,三、四線城市成交難現(xiàn)起色,樓市不對稱回暖明顯。業(yè)內(nèi)專家表示,今年樓市將繼續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路,并有望在營業(yè)稅征收、一線中部分城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開,地方政府還將非常直接地出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。