置業菜鳥樓市術語大掃盲

原標題：置業菜鳥樓市術語大掃盲

現在買房子的各種誤區數不勝數，買房子的時候不管是多么的小心，還是很有可能會被騙，網上呢也是推出了各種各樣的買房寶典，購房指南，根據過來人的經驗肯定是有一定的指導意義也有一定的購房方向。但并不能完全照搬。每個人購房遇到的情況都不一樣，只要掌握了必要的房產概念，在買房的過程中，無論對方如何說法，自己心里都一清二楚。

一、現房和期房：現房就是已經建好的房子，而且已經領到房產證，可以直接過戶入住。期房就是還未領到房產證的房子又或者是還在建的房子，需要一段時間才能夠領證入住。

現房優勢：1、工程已經竣工驗收合格，投資風險降低。2、買家可以直接看到實景，實地品評房屋的結構、質量、環境、配套、物管等。3、房屋價格基本穩定，不會再有大的變動，購房時只需與周圍地區、同類型房屋價格相比便可。4、家庭計劃便于安排，付完房款即可入住。劣勢：1、價格較高，難以優惠。2、對于品質較好樓盤，樓層、房型較好的房屋往往被先到者買走，選擇范圍縮小。

期房優勢：1、價格優勢。期房在開發之初賣出去，是開發商為了募集資金的一個渠道。因此房產開發商都在價格上有較大的優惠。2、選擇范圍較廣。3、性價比較好的期房存在較大升值潛力。劣勢：1.未確定因素較多，投資風險較大，開發商在建設過程中設計、資金等原因導致的工程停頓，都會給購房者帶來損失，同時市場行情與價格漲跌難以預測。2.由于與開發商的信息及專業知識的不對等，僅憑開發商的廣告、資料宣傳來判斷、預測樓盤狀況，存在房屋標準、質量與預售承諾不符的風險。

二、70年產權：70年產權在我國法律規定中，“土地使用權”與“房屋產權”是兩個不同的概念，土地使用權出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業主所有，如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水平，補繳土地出讓金。

三、公攤：所謂公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。

四、容積率：容積率，是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過4，多層住宅應不超過1.5，綠地率應不低于40%。

五、得房率：得房率=(建筑面積-公攤面積)/銷售面積，是買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠;太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。

購房寶典：購房還貸5個小技巧教你省錢

貸款成為現在買房的重要流程，買房之后需要每月還一筆數額不小的房貸。怎么才能輕松還房貸呢?小編總結了五點輕松還房貸的省房貸技巧，希望對廣大房奴有所幫助。

技巧一：房貸跳槽

房貸跳槽就是“轉按揭”，是指由新貸款銀行幫助客戶找擔保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實惠的銀行。

目前大部分股份制小銀行為積極爭取客戶，更加愿意當然，轉按揭會存在一些不可避免的費用，包括擔保費、評估費、抵押費、公證費等，不過有些銀行為了吸引客戶，特意推出“低成本轉按”服務，比如可以免掉“擔保費”這項最大頭的費用，其余剩下的費用大概千元不到。

技巧二：按月調息

從2006年開始，不少商業銀行推出了固定利率房貸業務。由于固定利率推出時尚處在利率上升通道，所以在設計時比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，它的優勢就立即顯現出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。因此，在目前降息趨勢下，市民以前若選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉為浮動利率才劃算。不過，需要提醒大家的是，“固定”改“浮動”需要支付一定數額的違約金。

部分銀行推出了“按月調息”方式，目前利率處于下降通道，客戶如選擇“按月調息”，則可在次月享受利率下調的優惠。

技巧三：公積金轉賬還貸

申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大程度地降低每月公積金的還款額;最大程度地縮短商業貸款年限，在家庭經濟可承受范圍內盡可能提高每月商業貸款的還款額。這樣，月還款額的結構中就會呈現公積金份額少、商業份額多的狀態。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業性貸款，這樣節省的利息就很可觀。

技巧四：雙周供省利息

每個月仍然償還同樣數額的房貸，但是由于“雙周供”縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內所歸還的貸款利息，將遠遠小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。因此，還款的周期被縮短，同時也節省了借款人的總支出。

貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前，一年下來就要多還一個月的貸款，會增加每個月資金不寬裕的貸款人的壓力。因此對于工作穩定，收入穩定的人，選擇雙周供還是很合適的。

技巧五：提前還貸縮短期限

理財人士表示，提前還貸之前要算好賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。

此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因為，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。