前四月房地產(chǎn)投資冷熱不均

原標(biāo)題：前四月房地產(chǎn)投資冷熱不均：一線城市增速回升

今年1-4月份房地產(chǎn)投資仍冷熱不均。其中，一線城市房地產(chǎn)投資增速回升，但二三四線城市的房地產(chǎn)投資仍增長緩慢。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，目前樓市分化還在加重。

地方房地產(chǎn)投資分化加劇

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道獲悉，2015年北京、上海、廣東1-4月份房地產(chǎn)投資增速均為兩位數(shù)快速增長，分別為20.8%、15.0%和16.7%，與去年同期21.3%、4.9%、19%增速相比，北京、廣東為增速小幅下降，上海則明顯加快。

但除了一線城市和有基數(shù)小這一特殊情況的西藏以外的其他省份房地產(chǎn)投資形勢不容樂觀，1-4月，內(nèi)蒙古、遼寧、黑龍江、云南、青海房地產(chǎn)投資均為負(fù)增長，其中內(nèi)蒙古為-28.8%，遼寧為-25.6%。

山東、江蘇、浙江、重慶、湖北、河南等地房地產(chǎn)投資增速大幅低于去年同期，1-4月增速分別只有0.6%、3.7%、7.5%、7.8%、4%、7.8%，大幅低于去年同期的15.7%、17.4%、14.5%、25%、22%、16.8%。

交通銀行研究員夏丹認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及庫存的問題，一線城市存庫消化快，其他二三四線城市庫存消化比較差。

“實(shí)際上，去年以來房地產(chǎn)開發(fā)商就出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險，資金到位率很低，因此，從穩(wěn)健投資的角度，開發(fā)商會更愿意投資一線城市。”她說。

自去年12月以來，國家出臺了一系列刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的政策，但是這些救市政策并沒有讓三四線城市房地產(chǎn)市場回暖。

3 月底國家出臺政策，到4月，只是一線城市房價快速上漲。4月深圳、北京、上海、廣州新建住宅房價分別環(huán)比上漲1.8%、0.7%、0.6%、0.4%，漲幅為全國第一、第二、第三、第五名。其他直轄市、省會城市和副省級城市只有10個左右環(huán)比上漲，天津僅僅漲了0.1%，重慶下降了0.2%，而三線城市中僅有徐州、溫州、金華微漲。

根據(jù)國家統(tǒng)計局測算認(rèn)為，4月份一線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均上漲1%，二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對此表示，政策是一級一級傳遞下來，通過市場來發(fā)揮作用的，而分化主要是由市場基本面決定的。

“如果一二線城市房地產(chǎn)沒有穩(wěn)住的話，三四線城市會更難過。現(xiàn)在的情況是，一二線要蓋帽（房價上漲在抑制），三四線要托底。”他說。

去庫存仍是第一要務(wù)

針對上述情況，顧云昌認(rèn)為，下一步政府把握好土地供應(yīng)的調(diào)節(jié)，土地供過于求的，應(yīng)該放慢土地供應(yīng)；供不應(yīng)求的可以適當(dāng)多供應(yīng)土地。另外，隨著房地產(chǎn)政策出臺，降息降準(zhǔn)政策的落實(shí)，居民的消費(fèi)信心會有所改善，市場預(yù)期會有好轉(zhuǎn)。

“換個角度，目前房地產(chǎn)市場的衰退有利于淘汰沒有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商，提升房地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)量，促使企業(yè)創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型升級和提高性價比，這對消費(fèi)者而言，是件好事。”他說。

2015年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23669億元，同比名義增長6.0%，增速比1-3月份回落2.5個百分點(diǎn)。

就全國而言，京滬和廣東的房地產(chǎn)投資為兩位數(shù)增長外，其余的只有山西、四川、福建、江西省份房地產(chǎn)投資增速為兩位數(shù)增長，其他省份房地產(chǎn)投資均進(jìn)入個位數(shù)增長，甚至跌至負(fù)增長。而就銷售而言，各地降幅盡管放緩，但是整體增速仍為負(fù)數(shù)。

但值得注意的是，一線城市房地產(chǎn)銷售并不太理想。1-4月，北京全市商品房銷售面積為297.4萬平方米，比上年同期下降16.7%。其中，住宅銷售面積為250.1萬平方米，增長0.3%； 1-4月上海房屋銷售面積580.35萬平方米，下降3.6%。其中住宅銷售面積489.15萬平方米,下降8%。

張大偉認(rèn)為，三四線城市房地產(chǎn)市場仍有機(jī)會，“現(xiàn)在國家正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，‘一帶一路’規(guī)劃戰(zhàn)略的實(shí)施和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型都帶來很多機(jī)遇，三四線城市如果能抓住發(fā)展機(jī)遇，留住外流人口，對提升該房地產(chǎn)市場需求有很大幫助。”

交通銀行研究員夏丹表示，三四線城市應(yīng)該根據(jù)自身房地產(chǎn)市場的不同情況，制定相應(yīng)的政策，切不可一刀切。“總體來看，政策是直接利好一線城市，對三四線城市改善意義不大。各地應(yīng)該首先解決去庫存的問題，再由需求來帶動投資。”