西安商品住宅成交256萬㎡ 小面積產品成交降至最低

原標題：西安商品住宅成交256萬㎡ 小面積產品成交降至最低

“新政”效力未完全顯現 主旋律轉向“穩定住房消費”

2015年2月5日，央行下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；3月1日央行發文宣布對稱降息0.25個百分點;2015年3月30日央行、住建部、銀監會聯合發布關于個人住房貸款政策有關問題的通知，將二套普通自住房貸款首付下調至4成，公積金首套普通住房貸款首付比例下調至2成、二套普通自住房首付比例下調至3成。通過新的政策落實，提高公積金利用率，從而提升居民的購房支付能力和對市場的信心;2015年3月27日，國土部、住建部聯合發文穩樓市。這一季度政策出臺的超出預期， 主旋律已由“穩定房地產市場”，轉向“穩定住房消費”。

根據易道顧問提供的數據顯示，2015年一季度西安市商品住宅新增供應面積307萬㎡，同比增長1.8%；成交面積256萬㎡，同比上漲4.9%；成交均價為6704元/㎡，環比增長2.1%。

而在剛剛過去的一周，各個城市的成交量繼續下滑。CRIC系統監測顯示，15個一、二線重點城市新建商品住宅成交面積環比減少4%，北上廣深等4個一線城市成交面積環比跌幅總體達11%，其中北京跌幅達30%，11個二線城市成交面積總體微降1%，7個城市環比下跌，4個城市環比上漲，跌幅最大的蘇州為20%，漲幅最大的成都為29%，其次為南昌的23%。

易居中國執行總裁丁祖昱表示，這并不是“新政”無效的表現。他表示第一受清明節影響巨大，大家忙于掃墓、踏青等，影響了售房；二是因為部分城市配套措施出臺遲緩，導致市場觀望情緒濃郁。他還提到一點，清明節開盤的少之又少，開盤的節奏放緩，新增供應量大幅下滑。

利潤將回歸常態TOP20房企表現不佳

根據克而瑞研究中心數據，2015年一季度，業績前20企業僅6家實現業績同比增長，其余均出現不同程度的下滑，一季度TOP20企業平均銷售金額較2014年同期下降15.37%。

克而瑞報告顯示，今年一季度TOP10企業入榜門檻減少8億元至110億元，同比下滑7%；TOP20企業金額門檻是42億元，同比下滑21%；TOP50 企業則為27億元，同比上升13%。此外，TOP100企業的入榜門檻為11億元。面積門檻方面，TOP10企業的入榜門檻為89萬平方米，較2014年一季度101萬平方米下滑了12%；TOP20企業同比下滑達24%，面積門檻降至44萬平方米；TOP50企業是26萬平方米，較去年一季度上升13%。除此以外，TOP100企業入榜門檻在7萬平方米。

4月2日，萬科企業股份有限公司發布預告稱，截至2015年3月31日止一季度，集團歸屬于上市公司股東的凈利潤為人民幣6億-7億元，較2014年同期15.29億元下降約54%-61%；基本每股收益約人民幣0.05-0.07元。

萬科對此表示，公司預計一季度業績同比下降的主要原因為上年同期結算中高毛利項目多、投資收益高。本報告期結算無此特殊情況。期內集團預計實現的竣工面積僅占全年預計竣工量的5.5%-6.0%。

此前，上市房企一季度的整體凈利潤曾三次出現下滑，一次是2009年，另一次則是2012年。第三次曾出現在2014年，去年142家上市房企2014年一季度共實現營業收入1107.27億元，較2013年同期的1005.19億元，同比增長10.16%；實現歸屬于母公司股東的凈利潤117.40億元， 較2013年同期的124.05億元，同比下滑5.36%。

小面積產品成交降至最低房企拿地趨于理性

易道顧問提供的數據顯示，西安市場成交結構為首置首改的剛性需求依然是市場主流需求，占全市近72%，尤其是70-90㎡首置產品，成交占比達到歷史峰值的32%。首改占比40%接近峰值。分單價段走勢來看，2015年前一季度市場主力成交價格段主要集中于5000-6000元/㎡間，約占總成交的30%， 隨著前期已售的定向及城改房源集中備案階段性結束，5000元/㎡以下產品成交占比也維持在17%。

而小面積產品方面70-90㎡、90-125㎡的首置、首改類產品占據市場72%的成交比重，處于市場主流地位。70㎡以下小戶型備案成交比例僅有10%，降至近三年最低，可見住宅投資需求確實低迷，公寓類產品近期銷售壓力加大。

對于以上情況，陜西龍化東方總經理，中商聯商業研究專家工作委員會副主任王建紅認為，“小戶型本來就是一種投資屬性較強的產品，隨著投機投資客的不斷離場，其受冷也是意料之中，而三房好賣，說明一些自住型群體已開始貿然入場”。

拿地方面，企業雖有意愿，但受資金面以及市場下行的雙重壓力，拿地越發謹慎，僅萬科、恒大、合能分別有164畝、100畝、151畝土地儲備，線下調研其他企業均無土地儲備，而拿地方式更偏向于投入少、風險可控的取地方式。

（馮翊）