房地產(chǎn)進(jìn)入“新常態(tài)” 開發(fā)商避險(xiǎn)一線城市

原標(biāo)題：房地產(chǎn)進(jìn)入“新常態(tài)” 開發(fā)商避險(xiǎn)一線城市

在樓市整體萎靡的境況下，難受的除了房企還有政府。過去一年中，全國(guó)總體土地出讓金同比下降了近三成。

不過，一線城市去年賣地收入則高達(dá)5068億元，為僅次于2013年的歷史第二高。在庫存高企、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下，房企更愿意選擇相對(duì)保險(xiǎn)的一線城市拿地，土地市場(chǎng)分化加劇。

而在限購放開、“930”房貸新政、公積金政策調(diào)整以及央行降息等一系列利好政策下，全國(guó)樓市開始回暖，年末翹尾行情明顯。在此帶動(dòng)之下，2015年樓市開局也似乎變得敞亮。但多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年去庫存仍是市場(chǎng)的主基調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入“新常態(tài)”。

房企扎堆一線城市搶地

春江水暖鴨先知。2014年樓市下行，土地市場(chǎng)也隨之變得冷清起來。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)300個(gè)城市共推出土地135714萬平方米，同比減少24%，成交102830萬平方米，同比減少31%。其中，住宅用地降幅高于整體，成交面積35377萬平方米，同比減少36%。

交易低迷致使2014年全國(guó)土地出讓金同比下降28%，總額為23060億元。全國(guó)40個(gè)大中城市中，僅9個(gè)城市高于前一年同期。

整體來看，2014年，全國(guó)土地市場(chǎng)先熱后冷，土地市場(chǎng)分化現(xiàn)象明顯。年初全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金以44%的同比漲幅取得良好開局。隨后樓市下行，土地市場(chǎng)也迅速降溫。二三線城市受樓市調(diào)整沖擊較大，房企拿地?zé)崆橼吚洌恋爻鲎尳鹣陆捣冗_(dá)到三成以上。

不過，一線城市全年需求強(qiáng)勁，樓面均價(jià)漲幅顯著，地王頻現(xiàn)，總體出讓金5068億元，僅比2013年減少3%。這也是一線城市出讓金總額連續(xù)第二年達(dá)到5000億元以上，并以3438億元的宅地出讓金創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。

其中，北京和上海作為僅有的破千億城市高居前兩位，北京更是以1916.9億元刷新年度出讓金紀(jì)錄，廣州和深圳均進(jìn)入前十。

在年中的供需低迷后，得益于房貸新政及央行降息等利好，一線城市的土地市場(chǎng)于四季度率先復(fù)蘇，并在歲末再次成為房企競(jìng)爭(zhēng)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)十家標(biāo)桿房企在一線城市購地占比為2009年以來的歷史第二高位。

例如，去年11月18日，中民投以聯(lián)合體的身份用248.5億元的價(jià)碼摘得董家渡地塊，創(chuàng)造了上海總地價(jià)新高。

12月末，上海迎來土地交易高峰——3天出讓25幅土地。其中，12月24日，三湘股份以18.61億元競(jìng)得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)一地塊，溢價(jià)率113.8%，樓板價(jià)66629元/平方米，刷新全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄。

在深圳，龍光地產(chǎn)以46.8億元拿下龍華新區(qū)一居住用地，樓面地價(jià)25094元/平方米，成為深圳宅地新地王。

11月10日，廣州牛奶廠8宗地塊以及天河?xùn)|圃地塊正式出讓，吸引了保利、華潤(rùn)置地、金地、龍湖、合景以及平安等21家房企及非房企參與競(jìng)爭(zhēng)。兩小時(shí)的爭(zhēng)奪之后，8宗地成功出讓，涉及土地出讓總金額156.87億元。而龍湖更是憑借38.7億元的總代價(jià)首次進(jìn)駐廣州。

中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)由高速增長(zhǎng)逐漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的“新常態(tài)”的背景下，房企對(duì)土地的選擇和購買將更為謹(jǐn)慎。同時(shí)，在多數(shù)的發(fā)展中城市，新房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的高存量短期內(nèi)難以消化。而從地方政府角度來看，地方債也為土地財(cái)政找到了短期替代，預(yù)計(jì)明年的土地市場(chǎng)將維持目前水平，很難有大幅回升。

“而在城市層面，分化仍將持續(xù)。一線城市需求穩(wěn)定、存量壓力小，未來仍將受開發(fā)商青睞，強(qiáng)者恒強(qiáng)；而大多數(shù)的二線及三四線城市中，去庫存仍將是2015年的主要任務(wù)，土地市場(chǎng)短期不會(huì)復(fù)蘇。”中原集團(tuán)研究中心表示。

去庫存仍是今年大勢(shì)

隨著“930”房貸新政、央行降息等利好政策的出臺(tái)，樓市在去年四季度開始回暖。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月成交量年內(nèi)首次同比增長(zhǎng)，12月隨著房企沖刺年度目標(biāo)，成交量同環(huán)比上漲。

其中，一線城市12月的成交面積環(huán)比增長(zhǎng)為36%，同比亦回升52%。環(huán)比漲幅北京最大，為48.17%，同比漲幅則深圳最大，達(dá)到156.25%。二線代表城市成交面積環(huán)比上漲18%，較上月增幅有所加大，同比亦上漲9%。

盡管四季度成交量回暖，但難挽全年樓市下行趨勢(shì)。2014年樓市總體成交量較2013年下降10.36%。其中，一線城市樓市總體成交量相比2013年下降15.36%，二線城市樓市總體成交量同比下降6.99%

價(jià)格方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2014年12月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10542元/平方米，環(huán)比下跌0.44%，為連續(xù)第8個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，2015年全國(guó)市場(chǎng)仍面臨高庫存壓力，消化庫存仍是市場(chǎng)主基調(diào)，房?jī)r(jià)仍存下行壓力。基于各地去化壓力的差異，未來不同城市價(jià)格走勢(shì)將繼續(xù)呈現(xiàn)分化。一線城市和少數(shù)二線城市對(duì)政策反應(yīng)敏感，潛在需求旺盛，房?jī)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力；多數(shù)二線城市將相對(duì)平穩(wěn)；大多數(shù)三、四線城市需求透支，庫存壓力大，未來房?jī)r(jià)將繼續(xù)下行。