降息 樓市迎來“好消息”

中小房企融資成本或不降反升

此外，CRIC研究中心還認(rèn)為，非對(duì)稱降息和提升存款利率上浮空間，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存不利影響，即銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可能將不降反升，而對(duì)于其他渠道如信托、基金、民間借貸等渠道而言，利率也同樣水漲船高，財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加無疑將進(jìn)一步削弱企業(yè)的盈利能力。

“央行這個(gè)政策本身是針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言可能并不那么樂觀。”楊科偉坦言，“首先銀行業(yè)資金成本并未降低，而貸款利率下降，這樣對(duì)于銀行利差縮小、對(duì)于銀行個(gè)人房貸投放力度和積極性都是一種打擊。就房企而言，央行非對(duì)稱降息將增加融資難度，這樣的融資困難將限制房企特別是中小房企的發(fā)展。”

楊科偉表示，對(duì)于大型房企而言，可能融資還會(huì)稍微便捷，本身具備更好的融資能力；但是中小房企將會(huì)受到很大影響，融資難將直接制約其發(fā)展速度和規(guī)模，項(xiàng)目速度可能會(huì)減慢。“說到底，還是錢更貴了。成本提高對(duì)于房企可能是更大的考驗(yàn)，自有融資能力的提高或許才是出路。”

利好一線城市樓市

“央行越降息、地方政府越‘救市’，說明當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)依然相當(dāng)嚴(yán)峻，盡管樓市接下來幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，但是，一波行情之后壓力會(huì)更大，尤其是對(duì)于大多數(shù)二線、三四線城市來講，庫存偏大、去化周期偏長(zhǎng)的問題遲早還是會(huì)暴露出來。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者。

楊科偉表示，短期去庫存很有效果，但是長(zhǎng)期而言，這個(gè)政策還是加劇了樓市去庫存難度。

剛剛過去的周末，上海很多樓盤人氣增加不少，陽光城麗景灣周末開盤當(dāng)天認(rèn)籌約100套。“很多樓盤也感覺價(jià)格更加堅(jiān)挺，明顯感覺到這周的熱情更加高漲。”購房者劉女士告訴記者。

張宏偉表示，對(duì)于樓市來講，在央行降息等政策刺激之下會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市）來講會(huì)出現(xiàn)小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。

在2008年周期中，降息始于2008年9月，當(dāng)時(shí)日均成交量大約在30萬平方米，從9月份到12月份，成交量持續(xù)上升，2009年12月，日均成交量約為85萬平方米，即使是在行業(yè)傳統(tǒng)淡季的6~9月份，日均也有50萬~70萬平米。

在2012年周期中，盡管降息是從2012年6月開始的，但從2011年12月開始，連續(xù)3次降準(zhǔn)（2011年12月、2012年2月、2012年5月），因此，該輪周期的起點(diǎn)應(yīng)該是2011年12月，在此之前，日均成交面積連續(xù)6個(gè)月徘徊在40萬平方米左右，而降準(zhǔn)開始后，成交量同樣是持續(xù)上揚(yáng)，2012年12月，日均成交量約為80萬平方米。

以上是成交絕對(duì)量的情況，從相對(duì)量來看，降息對(duì)成交的影響效果更為顯著，統(tǒng)計(jì)局的月度數(shù)據(jù)顯示，降息降準(zhǔn)后，商品住宅銷售面積累計(jì)同比增速在短期內(nèi)即由負(fù)轉(zhuǎn)正，并且轉(zhuǎn)正后增幅擴(kuò)大至很高的水平。

張大偉指出：“一二線城市，（受政策利好影響）樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，但三四線因?yàn)閹齑娼^對(duì)值過高，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。”（制圖 張逸俊）