一線城市地價結構性上漲 明后年房價或難降

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一線城市地價結構性上漲明后年房價難降？

2014年樓市低迷持續了9個月之久，到10月份才有回暖跡象，但一線城市的土地價格不降反升。

中原地產統計顯示，截至11月18日，一線城市宅地出讓金歷史性地突破了3000億，單價也高達11892元每平米，環比2013年的7571元上漲57%。

一線城市地價上漲的背后，首先是房企為規避投資風險扎堆一線城市購地，導致“物以稀為貴”；其次，上述單價的上漲是一個結構性的上漲，即四大一線城市出讓的土地中很多均為核心區域優質地塊，從而拉高了單價。

一線城市地價的反常表現，是當下房地產市場分化加劇的縮影。但CRIC研究中心人士提醒，一線城市也并非“安全島”，單價、溢價率太高的土地，還是謹慎為好。

一線地價上漲背后

盡管2014年樓市成交下滑，但一線城市土地市場整體而言依然維持高熱度，競爭依然激烈。

但是從時間上來看，21世紀經濟報道記者梳理發現，一季度是今年房企在一線城市拿地的一個高峰，創造了很多個地王。此后二、三季度逐漸低迷；央行930新政后，10、11月份開始回暖。10月一線城市土地成交額，創造春節后最高，疊加本地塊，11月截至18日，一線城市成交土地額已經達到了795.14億，僅次于之前的歷史記錄2014年1月。

11月10日，廣州一次性出讓8幅建設用地，成交金額總計約157億元，創造該市今年單日土地出讓收入新高。在這波土地出讓中，龍湖、金融街(6.35,0.080,1.28%)等外地房企紛紛進駐廣州。

11月17日，董家渡地塊以248.5億被中民投摘得，創造了上海總價新地王。據CRIC監測的30個重點房企拿地數據，回歸一線城市的意愿仍然非常強烈。今年前10個月重點房企在一線城市共拿地91幅，占總拿地量的18%，較去年全年增加2個百分點；在一線城市拿地的總建筑面積約1560萬平方米，占總量的14%，較去年繼續增長4個百分點；30家重點房企拿地金額比重上漲幅度最大，前10個月在一線城市拿地共耗資2435億元，超過去年全年的2400億元，耗資占比上升20個百分點，達53%，占到全國拿地資金的半數以上。

中原地產市場研究部統計數據顯示：截至11月18日，北京、上海、廣州、深圳，四城市的住宅土地成交全面創造歷史紀錄。不僅提前突破2013年創造的歷史紀錄。3037.9億也是歷史首次突破3000億大關，全年將有望突破3500億。

從所有土地看，一線城市截至目前已經成交總土地金額高達4519億，全年也必然將突破2013年創造的5245億的歷史紀錄。

從樓面價看，2014年截至11月18日，成交的188宗住宅土地平均樓面價高達11892元每平米，環比2013年的7571元每平米上漲高達57%。

中原地產首席分析師張大偉指出，地價上漲的原因是結構性的，主要是因為上半年冒出的地王太多了。

21世紀經濟報道記者查詢發現，今年截至目前，一線城市僅出讓553幅土地，規劃建筑面積為540萬平方米；而2013年全年出讓土地1056幅，規劃建筑面積為964萬平方米。

張大偉說，土地供應量在明顯減少，房企又不敢在三四線拿地，一二線的競爭就更激烈了，從而導致樓面地價顯著上漲。

城市之間分化加劇

11月2日，國土資源部發布了2014年前三季度的主要統計數據，就地價而言，截至三季度末，全國105個主要監測城市中，綜合地價3458元/平方米，同比增長6.4%；商業地價6527元/平方米，同比增長6.1%，而今年上半年的同比增幅為7.5%，增長幅度收窄1.4個百分點；住宅地價5236元/平方米，同比增長7.0%，相較于今年上半年9.1%的增速，增速放緩2.1個百分點。整體來看，各類地價同比、環比增速均在持續放緩。

由以上數據來看，全國土地價格與一線城市土地價格形成了強烈反差。CRIC研究中心楊科偉認為，今年以來諸多二、三、四線城市庫存壓力凸顯，房企為規避風險蜂擁至一線城市拿地，使得一線城市土地市場與商品房市場形成截然相反的兩重天格局。

分化的市場中，一線城市及部分二線熱點城市得益于需求旺盛、土地稀缺等優勢，房企競爭者眾多，溢價率逐步走高。北京、深圳、南京、廈門等多個城市高溢價地塊頻出，上海張江地塊溢價率高達93%，深圳年度首幅拍賣地塊溢價85%，廈門海滄區“孿生地塊”分別溢價80%和66%。而三四線城市則多以底價成交甚至流拍。

從2014年1-10月份的土地出讓金來看，一線城市中北京表現最為優異，前10個月的累積出讓金達1781.44億元，已逼近2013年1821.8億元的年度紀錄，若延續現今形勢，預計今年或可突破2000億元。

CRIC研究中心楊科偉認為，上海前10個月土地出讓則表現較差，累積1054.24億元，同比下降近4成，但預計年底前還將有數幅“重量級”地塊陸續上市，全年土地出讓金追平去年可期。

中房信集團數據顯示，上半年，在47個三四線城市中，只有9個城市成交較去年同期有增長，絕大多數城市成交是較去年同期下跌的。其中，包頭、肇慶、揚州等城市銷售面積下滑超過四成，茂名和龍巖的成交跌幅更是在60%附近。這些城市的土地出讓市場也是同樣低迷的狀態。

下跌動力減弱

上海易居房地產研究院11月17日發布報告指出，10月份，一線城市新建商品住宅庫存量環比減少0.9%，同比增長36.7%。繼9月份庫存量創新高后，10月庫存出現下跌。這也是近9個月以來首次出現環比下跌的現象。

10月份，一線城市新建商品住宅新增供應面積為293萬平方米，成交面積為328萬平方米，呈現出供小于求的市場關系。自2月份以來，一線城市每個月均呈現供大于求的特征，這加劇了庫存積壓的矛盾。但10月份的供求關系發生了改變。

易居研究員嚴躍進表示，一線城市今年放松限購的可能性不大，但是，隨著信貸政策的放松，改善型需求的入市門檻在降低，加快了市場復蘇。

嚴躍進指出，近期一些提振樓市的做法還在持續。如上海調整了普通商品住宅標準，將使得更多房源納入到這一體系中，進而鼓勵各類購房者積極入市；另有消息顯示，國稅總局正在調研樓市，二手房營業稅在年底也有可能進行調整。

嚴躍進說，市場行情轉好，利好一線城市的庫存壓力釋放，也使得房價下跌的壓力減少。

張大偉判斷，因為地價的上漲，再加上供應短缺的話，一線城市明后年房價存在大幅上漲的可能性。

但楊科偉認為，對一線城市也不能太樂觀。在今年以來的市場調整中，一線城市需求萎縮程度是所有城市中最高的，復蘇也是最為緩慢的，使得一線城市商品住宅庫存正大幅走高，消化周期也在持續拉長，去化風險逐步加大。

按照現在的節奏，房企一時間集中拿地，未來供應勢必也將集中釋放，屆時競爭激烈，利潤空間不如預期可觀不可避免，地王的結果令人堪憂。

他分析，如果放在一個比較長的時間緯度來看，隨著城鎮化率的逐步放緩，區域經濟發展使得一線城市的人口吸附力將日益減弱，加之北京、上海、深圳等城市在2013年時二手房成交量已經開始全面超過新房成交量，未來一線城市市場需求容量增長將不會復制過去十年的走勢，一線城市新房市場供需將逐漸趨于平衡。