福建出臺“閩八條” 樓市 “救市”應有度

原標題：福建出臺“閩八條” 樓市“救市”應有度

記者觀察

本報記者 趙月 若雪

8月8日，福建省住房和城鄉建設廳網站正式發布的《福建省住房和城鄉建設廳關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（以下簡稱《意見》），《意見》共分8條26款，近段時間在坊間業內被傳得沸沸揚揚的“閩八條”終于被證實。

盡管在此之前，河北、四川等地也曾出臺過類似的省級救市文件，但像福建這樣涉及到房地產交易、建設等所有環節的全面放松包括取消限購、放松限貸、間接減稅等多方面措施，在省級層面還是第一個。尤其是針對房貸政策的規定，影響輻射范圍之廣、力度之大都遠遠出乎大家的預料，相較于其他城市“認房又認貸”、“認房不認貸”等二套房的界定方式，調整后的福建省內首次房貸范圍將大幅放寬。

上海易居房地產研究院副院長、中央電視臺財經評論員楊紅旭在其于新浪財經發表的專欄文章中指出，“閩八條”部分措施是合理的，可以走在國家的前面，提前調整既有政策，從而刺激購房需求，釋放自住需求，防止市場大幅回落，穩定市場預期，有助于地方經濟增長、增加土地出讓金和稅收、防范房價大跌影響社會秩序（比如房鬧）等。但他同時提到，部分政策力度偏大、失當，部分政策的可操作性較差，尤其是商業銀行難以“依命從事”。

而就在福建出臺“閩八條”調控樓市三天后，據報道，8月11日，湖南省住房和城鄉建設廳收到關于“湘五條”——《湖南省住房和城鄉建設廳關于促進全省房地產市場平穩健康發展的意見》的文件通知，準備緊隨福建省的步伐成為第二個出臺省級“救市”政策的省份。據悉，“湘五條”中明確規定，將從政府回購普通商品房用做保障房源、異地購房者可申請公積金貸款以及住宅產業化建設項目，資本金監管減半等五方面促進湖南省房地產市場平穩健康發展。

在當前樓市降溫背景下，新一輪的“救市潮”似乎來臨，從7月底到8月初這十多天內，四川、廣西、紹興等省、區、市密集發文，通過放寬二套房貸、發放購房補貼等形式救市，顯示出地方政府逐漸將重點從放松限購向放松信貸政策轉移，從而提振市場成交量。

其中，四川省財政廳決定，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機構按照國家政策規定向居民家庭在本轄區內首次購買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過（含）人民銀行公布的同期貸款基準利率，按金融機構實際發放符合條件貸款金額的3％給予財政補助；8月4日，浙江紹興市住房和城鄉建設網發布《關于促進市區房地產市場平穩健康發展的意見》，該文件涉及首套房認定、銀行貸款、公積金貸款、房價漲跌報備等共11項細則，明確提出將停止執行對非紹興市戶籍居民家庭的限購政策，還以行政命令的方式干預商業銀行貸款，包括調整首付比例、利率、放款時間等，同時指出對于二套房的認定將“認房不認貸”，并將二套房首付比例從60％降至40％；8月5日，廣西也宣布將適當放寬二套房貸款政策，適時、合理調整住房公積金個人住房貸款最高額度等，大力促進住房消費；而同一天，包頭市政府也出臺規定，在9月份舉辦的房交會期間，購買首套新房100％補貼契稅，購買二套以上（含二套）新房和非住宅，均給予契稅50％的補貼。從這些政策不難看出，這些省市的救市政策已從支持剛需向刺激投資需求發展，不再僅僅局限于從住房和土地供應結構上做調整，努力去庫存，救市尺度越拓越寬。

今年年初，中央針對樓市現狀提出“分類調控”的政策指導思路，指出針對不同的區域，實施不同的調控政策，也給地方政府留出自我調整的空間。在此指導思想下，各個地方政府紛紛啟動救市，手段也可謂五花八門，從某種程度上說，“救市”的確存在一定的合理性，但有些地區及城市地方政府救市心切，所采取的政策行政色彩過于濃厚，有悖于我國當前“去行政化”的總體方向，且有破壞市場機理的危險。如果不加以禁止，會有越來越多的城市沖破調控，倒逼政府放松調控，在未對房地產調控形成長效機制、相應配套改革沒有進展的情況下，某些救市政策，很有可能刺激房價報復性上漲。

財政部7月中旬公布了2013年全國財政決算情況，作為表明地方政府依賴土地財政的重要指標，2013年國有土地使用權出讓收入（下稱“土地出讓金收入”）再創新高，突破4萬億元，達到41266億元，同比增長約45％。根據2013年地方政府性基金收入決算表顯示，土地出讓金收入決算數為39073億元，占國有土地使用權出讓收入的95％，是預算數的152．6％，地方政府的土地出讓金收入再創歷史之最。中國經濟研究院關于23個省土地財政依賴度排名報告顯示，土地財政占總財政比例最大的是浙江，達到66．27％，浙江承諾以土地出讓收入償還債務總額為2739．44億元，僅次于北京；其次，天津的依賴度也達64．56％；排名前五的還有福建、海南、重慶。

地方嚴重依賴土地出讓,當住房供過于求的時候,尤其是樓市遭遇階段性的泡沫時土地財政的困境就必然出現了。由于今年將有3．5萬億元地方債到期，對嚴重依賴于土地出讓收入的地方而言，確實壓力重重。雖然目前樓市走弱,土地財政收入大幅減少,但地方對“土地財政的依賴”卻并未隨之而減少,更未利用此契機轉變財政結構。地方為賣地所縛,因此出現地方政府比房地產開發商還急的怪狀并不令人意外。

在這種邏輯下，地方政府欲重演2008年“救市”路徑，通過松綁限購，放松二套房貸，放寬公積金貸款限制等，以提振公眾對樓市的信心，除了滿足剛性需求外，更鼓勵和吸納更多的“熱錢”進入樓市，再次掀起“樓市熱”。然而必須注意的是，雖然樓市寒意漸濃，業內呼吁救市政策的心態也越來越迫切，但面對急劇下降的房價和日漸降溫的樓市，救市與否，怎么救，都需要慎重考慮。政府在行政干預上的度不應觸及“紅線”，有所為而有所不為，將重點放在“市場化”和“可持續發展”上，以合理的方式推動市場調整，謹防以行政手段進行托市的行為出現。與其盲目救市，更為關鍵和有效的措施在于引導市場進行自發調整，切忌拔苗助長。