地方救市群像：松綁樓市限購(gòu)“藥不夠猛”

原標(biāo)題：地方救市群像：松綁樓市限購(gòu)“藥不夠猛”

從三線城市取消限購(gòu)演進(jìn)到準(zhǔn)一線城市對(duì)限購(gòu)政策松綁，地方政府對(duì)房地產(chǎn)“救市”的步伐和范圍已不止于此。

最近，省級(jí)政府走向前臺(tái)，救市也從取消限購(gòu)到推動(dòng)限貸放松，并再現(xiàn)購(gòu)房落戶、財(cái)政補(bǔ)貼和契稅減免等2008年“救市”所采用的政策。

地方“救市”

湖南省住建廳近日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（下稱“湘五條”），規(guī)定地方政府可回購(gòu)普通商品房用于保障性住房、省內(nèi)異地購(gòu)房也可辦理公積金貸款、信用A級(jí)開(kāi)發(fā)商的資本金監(jiān)管減半等措施。

這是繼四川省出臺(tái)對(duì)首套房貸款進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼、福建省出臺(tái)福州廈門可放開(kāi)限購(gòu)和松綁限貸等政策的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（下稱“閩八條”）之后，又一個(gè)省級(jí)政府的“救市”政策。

“湘五條”規(guī)定，“各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購(gòu)置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房”，同時(shí)，“鼓勵(lì)被征收對(duì)象選擇貨幣補(bǔ)償、政府支持被征收對(duì)象到市場(chǎng)上購(gòu)房。”

這兩項(xiàng)措施目的很明顯，湖南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人就對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w表示，現(xiàn)在鼓勵(lì)被征收對(duì)象選擇貨幣補(bǔ)償，政府支持被征收對(duì)象到市場(chǎng)上購(gòu)房，有利于消化一部分普通商品房的庫(kù)存。

湖南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，商品房屋銷售面積2067.9萬(wàn)平方米，同比下降9.4%，而商品房待售面積2541.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.7%。其中，待售一年到三年的面積1580.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.23%，待售三年以上的113.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也呈下行趨勢(shì)，今年上半年，湖南新開(kāi)工住宅面積2501.1萬(wàn)平方米，同比下降22.7%，購(gòu)置土地面積399.1萬(wàn)平方米，同比下降17.6%，土地成交價(jià)款61.5億元，同比下降30.9%。

“湘五條”就對(duì)開(kāi)發(fā)商提供激勵(lì)，規(guī)定“信用等級(jí)評(píng)定為A級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或采用住宅產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)項(xiàng)目，資本金監(jiān)管比例減半。建設(shè)項(xiàng)目總投資達(dá)到25%以上的項(xiàng)目，施工進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，可辦理《商品房預(yù)售許可證》。”

“湘五條”的出臺(tái)是地方救市陣營(yíng)的擴(kuò)大和升級(jí)。

房地產(chǎn)業(yè)不景氣影響到眾多相關(guān)行業(yè)，拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。比如，四川的建筑業(yè)增速?gòu)囊患径鹊?.1%回落到上半年的8.1%，建筑業(yè)的下滑影響到第二產(chǎn)業(yè)的回升速度。這些因素就迫使“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力下的省級(jí)政府出臺(tái)“救市”措施。

本報(bào)昨日?qǐng)?bào)道顯示，今年上半年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重前10的省份，所占比例都在20%以上，房地產(chǎn)投資占GDP比重的前10省份，占比也在16%以上。

四川省財(cái)政廳決定，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對(duì)金融機(jī)構(gòu)按照國(guó)家政策規(guī)定向居民家庭在四川省行政轄區(qū)內(nèi)首次購(gòu)買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過(guò)（含）人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率，按金融機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)放符合條件貸款金額的3%給予財(cái)政補(bǔ)助。

信貸扶持接棒

除松綁限購(gòu)?fù)猓?ldquo;救市”政策開(kāi)始涉及信貸支持。

福建的“救市”政策重心便直指限貸。

8月8日，福建省住建廳出臺(tái)“閩8條”，不僅涉及到放開(kāi)福州、廈門兩個(gè)中心城市的限購(gòu)、普通商品住房的認(rèn)定，更為突出的是，在放松信貸方面，提出購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，按首貸認(rèn)定，首改房（首次購(gòu)買改善性普通商品住房），按首貸認(rèn)定。

購(gòu)房人住房套數(shù)認(rèn)定不包括其自建房、房改房、繼承房、征遷安置房和已償清貸款的二手住房。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。

“閩八條”還規(guī)定，個(gè)人異地購(gòu)買商品住房，本人及其父母、未成年子女可按當(dāng)?shù)貞艏咴谫?gòu)房所在城鎮(zhèn)落戶。對(duì)家庭購(gòu)買首套房面積在90平方米以下（含90平方米）的，契稅按1%稅率征收；面積在90～144平方米（不含90平方米）的，契稅按1.5%稅率征收。

在范圍、力度方面，“閩8條”都超過(guò)了大家的預(yù)期。

財(cái)政補(bǔ)貼、購(gòu)房落戶和契稅減免等政策曾在2008年金融危機(jī)后被地方政府“救市”時(shí)采用，現(xiàn)在地方政府重拾“舊方”，可見(jiàn)它們對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面影響的急切——取消限購(gòu)效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

但是，地方政府能夠掌控的主要是在限購(gòu)政策和補(bǔ)貼措施上，涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心還在于信貸環(huán)境。銀行在信貸方面是否有實(shí)質(zhì)性松綁，將成為未來(lái)樓市能否真正回暖的關(guān)鍵。

從目前來(lái)看，銀行對(duì)于地方政府的政策松綁反應(yīng)冷淡。出于風(fēng)險(xiǎn)控制、商業(yè)利益等多種因素的考慮，信貸資源對(duì)房貸尤其是首套房貸難以實(shí)質(zhì)性傾斜。

對(duì)于銀行金融機(jī)構(gòu)，地方政府只有“喊話”，即使央行多次喊話，首套房貸款依然外松內(nèi)緊。

本報(bào)記者就此聯(lián)系四川多家銀行信貸部門，對(duì)于四川的補(bǔ)貼政策，這些人士都稱“沒(méi)有接到通知”。其中一家銀行信貸部門人士介紹，現(xiàn)在銀行對(duì)住房貸款利率都上浮10%以上，政府對(duì)以基準(zhǔn)利率貸款金額3%的補(bǔ)貼，銀行很不劃算，不會(huì)按照基準(zhǔn)利率來(lái)做。

中原地產(chǎn)在其7月報(bào)告中也稱，信貸補(bǔ)貼對(duì)金融機(jī)構(gòu)的吸引力有限，目前來(lái)看仍未有銀行響應(yīng)號(hào)召。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，財(cái)政補(bǔ)貼資金比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行通過(guò)上浮利率貸款與基準(zhǔn)利率貸款之間的差額收益，銀行響應(yīng)政策，為政策買單缺乏根本的利益驅(qū)動(dòng)。

但地方政府的這種傾向仍可能改變整個(gè)樓市預(yù)期。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，各地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴度明顯上升。在這種情況下，預(yù)計(jì)各地的救市熱情會(huì)持續(xù)上漲，年內(nèi)市場(chǎng)存在反彈的可能性。特別是已經(jīng)開(kāi)始涉及的信貸松動(dòng)，一旦銀行實(shí)施執(zhí)行，預(yù)期購(gòu)房者將被刺激入市。