鐵路開發“土地變現”政策落定

原標題：鐵路開發“土地變現”政策落定

被鐵路系統人士稱為“救命稻草”的土地綜合開發終于亮相。

昨日，中國政府網公布《國務院辦公廳關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》（下稱《意見》），對鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發利用政策做出明確規定，并表示支持鐵路建設。

《第一財經日報》昨日從鐵路系統人士處得知，該通知由多部門共同制定。隨著鐵路和國家重大戰略的進一步掛鉤，未來鐵路建設和投融資將在多部門合作下完成。

三原則支持鐵路土地綜合開發

作為鐵路系統的最大存量資產，相關土地“變現”在即。

《意見》對鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發利用政策做出明確規定，并提出三項原則：支持鐵路建設與新型城鎮化相結合；政府引導與市場自主開發相結合；盤活存量鐵路用地與綜合開發新老站場用地相結合。

鐵路系統人士對本報稱，“盤活存量鐵路用地與綜合開發新老站場用地相結合”是三大原則中操作性最強的。

據他透露，目前鐵路系統的改革還未全部完成，中央和地方鐵路資產又有許多歷史遺留的盤根錯節的問題。因此，鐵路系統內部更傾向于有限開發增量的新線路，逐步盤活過去的存量。

“綜合盤活土地在鐵路系統雖然算不上新鮮事，但過去的開發力度確實很小。”這位人士表示，此次土地綜合開發的推動不僅是鐵路總公司（下稱“鐵總”），還包括國土資源部、財政部、交通運輸部、住建部等部門。

《意見》還明確了綜合開發用地指標支持政策。規定鐵路建設項目配套安排的土地綜合開發所需新增建設用地指標，經省級人民政府嚴格審核后，暫由國土資源部予以計劃單列。

“鐵路建設和開發已經與國家重大戰略緊密結合在一起，不再是單單由鐵總說了算。從這個角度看，過去難以推動的多項政策都有可能被強制性打破。”上述人士稱。

吸引力有待觀望

在具體實施方面，《意見》要求各地及有關部門支持鐵路運輸企業以自主開發、轉讓、租賃等多種方式盤活利用現有建設用地，鼓勵鐵路運輸企業對既有鐵路站場及毗鄰地區實施土地綜合開發，促進鐵路建設投資等主體對新建鐵路站場及毗鄰地區實施土地綜合開發，提高鐵路建設項目的資金籌集能力和收益水平。

此外，《意見》還提出經國家授權經營的土地，鐵路運輸企業在使用年限內可依法作價出資（入股）、租賃或在集團公司直屬企業、控股公司、參股企業之間轉讓。

根據國務院今年6月批復的《鐵路運輸企業設立、撤銷、變更審批辦法》，在中華人民共和國境內依法登記注冊的從事鐵路旅客、貨物公共運輸營業的企業法人，在向國家鐵路局提出申請，經審查合格取得鐵路運輸許可后方可正常運營。

這意味著合規企業原則上并非都是國有。

但本報記者從有關渠道了解到，目前鐵路運輸企業仍主要指國家鐵路運輸企業和地方鐵路運輸企業兩種。一名地方鐵路局人士昨日對本報表示，吸引有實力的民間資本和企業參與開發是主要方向。“包含地上、地下和沿線，目前看來，與房地產和綜合體的掛鉤是重點。”

此前有媒體報道稱，鐵總原則要求一個鐵路局下設一家地產置業集團公司，這個公司可以是以前的地產經營公司或多經公司兼并組合，也可以是新成立的。與此同時，鐵總也將搭建一個全路性綜合經營開發與區域性合作平臺，打造全路地產置業品牌。

前述鐵路內部人士對本報稱，這一說法曾是討論的重點，但目前看來，許多細節要多部門進一步協商敲定。

市場人士普遍認為軌道沿線土地為各種地產開發商垂涎的重點對象，一旦放開，會吸引大量資金進入。鐵路系統可以由此回收一部分資金，同時城鎮化也得到推進。

“但實際操作難度并不小。”前述地方鐵路局人士稱，由于沿線土地涉及到國土、環保等多個部門，再加上一些未修改的政策限制，外部資本顧慮非常多。

地方探索進度加快

數年前，廣州等地區就開始探索軌道沿線土地開發利用。2013年8月，國務院發布《關于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設的意見》，提出“地方政府要支持鐵路企業進行車站及線路用地一體規劃，以開發收益支持鐵路發展”。此后，包括廣東、福建、江西、安徽、四川等省明確提出要通過鐵路沿線土地開發來彌補鐵路建設資金不足。

今年2月，鐵總土地評估和土地授權經營資產處置項目評估機構選聘正式開標，標志著鐵總正式啟動了土地開發，地方探索速度大大加快。

分析人士認為，隨著宏觀政策像鐵路傾斜，相關投融資改革政策落實力度會加快。土地綜合開發細則已明確，年規模達2000億～3000億元的鐵路發展基金預期不久即將亮相。