福建救市猛藥背后：房地產(chǎn)“大而不能倒”

原標(biāo)題：福建救市猛藥背后：房地產(chǎn)“大而不能倒”

限購、限貸全面放松，福建省近日投放救市猛藥，欲拯救不斷下滑的樓市。

8月8日，福建省住建廳官網(wǎng)悄然掛出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(下稱《意見》)，被稱為“閩八條”，而且從8月1日起就開始施行。

各環(huán)節(jié)全面放松

《意見》不僅涉及到放開福州、廈門兩個(gè)中心城市的限購、普通商品住房的認(rèn)定，更為突出的是在放松信貸方面，《意見》提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認(rèn)定；首改房(首次購買改善性普通商品住房)按首貸認(rèn)定。購房人住房套數(shù)認(rèn)定不包括其自建房、房改房、繼承房、征遷安置房和已償清貸款的二手住房。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》稱，盡管此前也有河北、四川等地出臺省級救市文件，但像福建這樣涉及到房地產(chǎn)交易、建設(shè)的所有環(huán)節(jié)全面放松，在省級層面還是第一個(gè)。除了放松限購，“閩八條”對信貸的松動(dòng)，范圍之廣、力度之大超過了大家的預(yù)期。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭撰文指出，福建對于房貸的首套房認(rèn)定、要求銀行低限放貸，都突破了銀監(jiān)局規(guī)定，充分反映福建省對于當(dāng)前緊縮的房貸很著急，急于大幅放松。他認(rèn)為，外地人購房不需要提供證明等部分措施是合理的，可以走在國家的前面，提前調(diào)整既有政策，“但解綁房貸部分措施動(dòng)作過大，不值得鼓勵(lì)。”

張大偉認(rèn)為，盡管有所下滑，但福建的房地產(chǎn)形勢在全國各省市中并不算差，甚至可以說是除一線城市以外情況最好的，連福建這樣形勢還不差的省份都可以出臺力度這么大的措施，接下來其他省市的救市力度可想而知。

2014年上半年福建省實(shí)現(xiàn)GDP 9733．61億元，同比增長9．7％，比一季度提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)，該增速在沿海地區(qū)僅次于天津，位居第二，形勢遠(yuǎn)比浙江、廣東等沿海省份和許多中西部重化、能源省份來得好。

在房地產(chǎn)開發(fā)方面，1~6月，福建全省房地產(chǎn)開發(fā)投資2224.14億元，同比增長24.2%，增速比1~5月提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資1457.96億元，增長25.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為65.6%。

其中，在今年以來房價(jià)下行的趨勢下，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭城市廈門仍持續(xù)上漲，房價(jià)之堅(jiān)挺程度超過了四大一線城市。“最近島外的樓盤會(huì)有一些促銷活動(dòng)，但難有實(shí)質(zhì)性的降價(jià)。”世聯(lián)地產(chǎn)廈門公司一位人士告訴本報(bào)記者。

在今年以來全國各地土地流拍，底價(jià)、低價(jià)成交十分普遍的情況下，廈門土地拍賣卻屢屢創(chuàng)造新地王。除了廈門當(dāng)?shù)貙?shí)力雄厚的國企外，保利、世貿(mào)等全國性巨頭也在廈門有所斬獲。多家全國性品牌房企人士稱，廈門的項(xiàng)目在全國各大分公司中，效益都是最好的。

地產(chǎn)依賴度高

盡管相比其他省份福建的房地產(chǎn)發(fā)展比較好，但跟去年相比較，下滑勢頭也很明顯。

福建省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1~6月，商品房銷售額1762.92億元，下降11.0%。6月末，商品房待售面積1146.65萬平方米，同比增長24.5%。其中，住宅待售面積523.11萬平方米，增長25.8%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對本報(bào)分析，福建的兩大中心城市福州和廈門的庫存上升十分明顯。廈門去年底庫存僅有6個(gè)月左右，目前已經(jīng)超過10個(gè)月。省會(huì)福州庫存也由去年的12個(gè)月上升到25個(gè)月左右（15個(gè)月為警戒線）。“庫存去化周期都在不斷惡化，市場確實(shí)存在壓力。”

嚴(yán)躍進(jìn)稱，此前很多城市救市后沒有受到壓力，福建也希望通過這種一次性救市到位的做法，全面提振樓市。

另一方面，福建對房地產(chǎn)的依賴度比較高，也成了救市的一大動(dòng)力。廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長發(fā)告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，福建各地市對房地產(chǎn)的依賴相對比較高，實(shí)體經(jīng)濟(jì)多集中在紡織、服裝等傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)升級緩慢，而房地產(chǎn)來錢快，很多資金就流向了房地產(chǎn)。

根據(jù)本報(bào)計(jì)算，上半年福建房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省固定資產(chǎn)投資比重達(dá)26%，比全國平均水平高出7個(gè)百分點(diǎn)，盡管該比重低于浙江，但遠(yuǎn)高于江蘇、山東等省份，房地產(chǎn)投資對全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。

由于大量的資金流向房地產(chǎn)，因而導(dǎo)致福建的整體房價(jià)普遍比較高，“目前福建各個(gè)級別城市的房價(jià)在全國都是相當(dāng)高的。”張大偉說。

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的7月百城房價(jià)指數(shù)，經(jīng)濟(jì)總量位居全國第53位的廈門房價(jià)為20428元/平方米，比一線城市廣州還高出2260元；省會(huì)福州也達(dá)到15059元/平方米，遠(yuǎn)高于青島、大連等北方沿海發(fā)達(dá)城市。在福廈之外，像安溪、尤溪等山區(qū)縣城的房價(jià)也動(dòng)輒七八千元乃至過萬。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，福建與浙江的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分相似，依靠紡織服裝、輕工產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來后，民間資本十分雄厚，但在這幾年實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，資金都流向了房地產(chǎn)。“大量資金沉淀其中，如果不救市，就很可能影響到企業(yè)家的信心。因此通過救市可以促進(jìn)資金流動(dòng)，盤活區(qū)域經(jīng)濟(jì)。”

那么此次救市到底有何效果？嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次福建出臺的政策，對省內(nèi)很多地方可能沒啥效果，但對廈門這樣的熱門城市來說，還是會(huì)有一定的作用。廈門的購房需求旺盛、去化周期比較快，因此未來成交量有望反彈。

廈門均和房地產(chǎn)評估董事長王崎對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》分析，盡管目前仍然看不出救市效果，但過一段時(shí)間后效果絕對會(huì)體現(xiàn)出來。一方面可以加快資金的流動(dòng)，提升開發(fā)商和銀行的預(yù)期。另一方面，最近當(dāng)?shù)匾恍潜P的訪客量確實(shí)在增加，“這說明市場有回暖，但還需要觀望一段時(shí)間。”

王崎說，目前包括廈門、福州等地的房價(jià)已經(jīng)十分高昂，因此在救市政策出臺后，開發(fā)商也不要借機(jī)漲價(jià)，因?yàn)闈q價(jià)肯定賣不出去，反而應(yīng)該趁這個(gè)機(jī)會(huì)抓緊出貨。

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