深交所推出國內(nèi)首個場內(nèi)房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品

原標題：深交所推出首個場內(nèi)房地產(chǎn)投資基金

近期，中信證券(600030,股吧)“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”（下稱“中信啟航”）獲得證監(jiān)會批復(fù)成功募集設(shè)立，將于21日在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓。“中信啟航”是國內(nèi)首個交易所場內(nèi)房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品（REITs），也是落實證監(jiān)會《關(guān)于進一步推進證券經(jīng)營機構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展的意見》關(guān)于“研究建立房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的制度體系及相應(yīng)的產(chǎn)品運作模式和方案”的重要舉措。

近年來，美國、澳大利亞等海外市場發(fā)展較為成熟的房地產(chǎn)投資基金（REITs），已成為亞洲資本市場重要的創(chuàng)新金融工具，發(fā)展勢頭強勁，日本、新加坡、韓國等亞洲國家和地區(qū)先后推出了交易所場內(nèi)標準化REITs產(chǎn)品。與國內(nèi)信托公司大量發(fā)行的投資于開發(fā)階段物業(yè)的房地產(chǎn)信托存在本質(zhì)區(qū)別，交易所場內(nèi)REITs產(chǎn)品主要著眼成熟物業(yè)資產(chǎn)的投資和管理，嚴格限制投資房地產(chǎn)開發(fā)項目，避免成為房地產(chǎn)開發(fā)融資工具。

現(xiàn)階段，在我國證券市場推出交易所場內(nèi)REITs產(chǎn)品具有重要意義。一是豐富證券市場投資品種。二是通過參與產(chǎn)品設(shè)計與運作管理，促進證券經(jīng)營機構(gòu)及相關(guān)中介機構(gòu)提高自身核心競爭力，形成新的盈利模式。三是以穩(wěn)定分紅為基石、以租金預(yù)期為核心的定價機制有助于推動房地產(chǎn)理性價格的形成，成為收入物業(yè)定價的重要市場標桿，促使投資者關(guān)注房地產(chǎn)投資的租金回報。

作為首個交易所場內(nèi)房地產(chǎn)投資基金，“中信啟航”在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上采用了一些創(chuàng)新模式。一是通過證券公司專項資產(chǎn)管理計劃、私募基金、特殊目的公司等多層特殊目的載體和交易結(jié)構(gòu)設(shè)計，最大程度保證物業(yè)租金和資產(chǎn)增值轉(zhuǎn)化為投資者收益。二是通過內(nèi)部優(yōu)先/次級產(chǎn)品分層安排，匹配不同類型投資者差異化的投資需求，優(yōu)先級投資者主要獲取相對穩(wěn)定的租金收益，次級投資者主要獲取物業(yè)增值的收益。優(yōu)先級與次級投資者均限定為合格機構(gòu)投資者。三是通過資產(chǎn)證券化專項資產(chǎn)管理計劃載體，按照資產(chǎn)證券化相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則在深交所綜合協(xié)議平臺掛牌轉(zhuǎn)讓。

鑒于“中信啟航”在交易結(jié)構(gòu)、收益分配方式等方面的創(chuàng)新性，深交所在為產(chǎn)品提供轉(zhuǎn)讓服務(wù)的同時，通過為優(yōu)先/次級產(chǎn)品設(shè)置差異化交易門檻、多種渠道提示產(chǎn)品風(fēng)險差異、加強投資者適當性持續(xù)管理等措施，更好地保護投資者權(quán)益。下一步，深交所將在總結(jié)產(chǎn)品運作經(jīng)驗、做好風(fēng)險控制與投資者適當性管理的基礎(chǔ)上，積極探索運用REITs為保障性住房建設(shè)服務(wù)，繼續(xù)準備推出面向公眾投資者的REITs產(chǎn)品。