萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)之痛：襄陽(yáng)"金街"售出商鋪大都關(guān)閉

常年在北京工作的黃倩倩每次回到老家襄陽(yáng)都有各種不適應(yīng)。這個(gè)位于鄂西北地區(qū)的三線城市算不得經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但有著大城市同樣的浮華。在襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]廣場(chǎng)，晚上8點(diǎn)，偌大的購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)已沒(méi)有多少顧客，只想在屈臣氏購(gòu)買一支唇膏的倩倩，受到導(dǎo)購(gòu)小姐的熱情推介。北京的導(dǎo)購(gòu)們一定沒(méi)有時(shí)間去應(yīng)付只在30元左右產(chǎn)品前晃悠的顧客。

“你可以認(rèn)為是襄陽(yáng)的導(dǎo)購(gòu)們服務(wù)更好，但我更愿意相信是他們的生意不好做，所以要抓住每一個(gè)能抓住的客人。”當(dāng)?shù)匾晃活H資深的業(yè)內(nèi)人士稱。

兩個(gè)月前，珠寶品牌金伯利和歐特爾選擇從襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)撤柜。據(jù)上述資深人士調(diào)查，除了兩家撤柜的珠寶品牌，服裝品牌也走了約三分之一。而留下經(jīng)營(yíng)的商家80%處于薄利和微利狀態(tài)。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)高速擴(kuò)張之后，統(tǒng)一的模塊化管理是否能勝任商業(yè)地產(chǎn)最艱難的運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)？

運(yùn)營(yíng)之困

襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)號(hào)稱鄂西北最大的購(gòu)物中心。

資料顯示，2010年11月26日落成的襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總建筑面積60萬(wàn)平方米，其中包括10棟32層住宅樓，外圍2層的商鋪、2棟24層的寫字樓、1棟19層的酒店（當(dāng)?shù)?ldquo;唯一五星級(jí)酒店”）以及3層或4層的商鋪等。據(jù)了解，襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)除了酒店以及購(gòu)物中心屬于萬(wàn)達(dá)自持，其余均對(duì)外銷售，目前僅有部分寫字樓尚未售出。

但開(kāi)業(yè)熱鬧過(guò)后，襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的吸引力并沒(méi)有期望的那么大。

李強(qiáng)（化名）是這個(gè)小城市各方關(guān)系頗深的當(dāng)?shù)刭Y深人士。他告訴記者，在襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)室外有一條“金街”，售出去的商鋪基本在關(guān)門狀態(tài)。“大約有100個(gè)門面商鋪是空的，開(kāi)門營(yíng)業(yè)的很少，連10%都不到。”

另外一家金店老板告訴記者，商場(chǎng)周末的人氣還可以，但平時(shí)人流量很少。上個(gè)月，他們虧損了5萬(wàn)。這位老板把原因歸結(jié)于，“可能是樓上的服裝品牌不好，沒(méi)有大品牌，吸引不來(lái)高端女士消費(fèi)群。”

但李強(qiáng)認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沒(méi)有融入當(dāng)?shù)匚幕\(yùn)營(yíng)管理不符合本地習(xí)慣。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)盡管體量很大，但位置屬于襄陽(yáng)相對(duì)偏遠(yuǎn)位置。比如，同樣一家首飾店，位于該市中心的人民廣場(chǎng)店和長(zhǎng)虹路店的專賣店是盈利的，但在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則是虧損的。

另外，李強(qiáng)告訴記者，號(hào)稱當(dāng)?shù)匚ㄒ患准?jí)寫字樓的襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫字樓，其高昂的物業(yè)費(fèi)，也令當(dāng)?shù)毓倦y以承受。

萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)董事長(zhǎng)王健林曾對(duì)外透露，萬(wàn)達(dá)對(duì)二、三線城市的選址標(biāo)準(zhǔn)是，GDP總額達(dá)到1000億元以上，社會(huì)消費(fèi)品零售總額300億-400億元，社區(qū)人口不少于70萬(wàn)-80萬(wàn)。

僅從上述標(biāo)準(zhǔn)衡量，襄陽(yáng)已經(jīng)符合萬(wàn)達(dá)的選址標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)公開(kāi)資料，2011年末，襄陽(yáng)市常住人口552.72萬(wàn)人（指常住本市半年以上人口），當(dāng)年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2132.2億元，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為13.7：57.1：29.2。記者發(fā)現(xiàn)，這個(gè)城市投資額較大的分別是采礦業(yè)、制造業(yè)、電力、燃?xì)庖约敖ㄖI(yè)。2011年，該市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為686.6億元，其中城鎮(zhèn)455.3億元。

但業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)最重要支撐的，是當(dāng)?shù)厝司M(fèi)支出。數(shù)據(jù)顯示，2011年，襄陽(yáng)市城鎮(zhèn)人均年消費(fèi)支出為11816元，其中食品類仍占主導(dǎo)地位，教育文化娛樂(lè)服務(wù)消費(fèi)支出僅為1777元。該市城鎮(zhèn)化率為51.99%。雖然襄陽(yáng)市也不乏豪華的奔馳寶馬車，但決定大型購(gòu)物中心得以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)下去的，還是當(dāng)?shù)氐钠骄M(fèi)水平。